Luật Đất đai sửa đổi 2026: Cú hích thể chế cho thị trường bất động sản
Theo ông Nguyễn Thanh Nghị, Nghị quyết 79 xác định rõ kinh tế nhà nước bao gồm toàn bộ nguồn lực do nhà nước nắm giữ, quản lý và chi phối, như đất đai, tài nguyên thiên nhiên, kết cấu hạ tầng, ngân sách, dự trữ quốc gia và các đơn vị sự nghiệp công lập. Để phát triển hiệu quả khu vực này, các nhà điều hành sẽ tập trung hoàn thiện hệ thống pháp luật, đặc biệt là pháp luật về đất đai, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, đồng thời nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ. Do đó, luật Đất đai sửa đổi cùng với các văn bản hướng dẫn chi tiết sẽ được ban hành vào năm 2026, với mục tiêu tháo gỡ các vướng mắc hiện hữu và khơi thông nguồn lực từ đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.
Kỳ vọng và thách thức từ luật Đất đai 2024
Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn nhận định rằng luật Đất đai 2024 được kỳ vọng là cú hích thể chế quan trọng nhất của thị trường bất động sản trong nhiều năm qua. Những thay đổi như bỏ khung giá đất cứng, phân cấp mạnh mẽ cho địa phương, và siết chặt kỷ cương quản lý đất đai được xem là những bước tiến dài hướng tới cơ chế thị trường. Tuy nhiên, khi đi vào triển khai thực tế, một số vướng mắc mới đã nảy sinh, khiến việc sửa đổi luật để phát huy tối đa hiệu quả trở nên cần thiết và cấp bách.
Ví dụ điển hình, việc trao quyền cho địa phương ban hành bảng giá đất hằng năm thay cho khung giá đất cố định được đánh giá là phù hợp với nguyên tắc thị trường. Thế nhưng, tại nhiều khu vực, bảng giá đất mới tăng quá nhanh và quá mạnh, dẫn đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp cũng như tiền sử dụng đất mà người dân phải đóng khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở tăng đột biến. Hệ quả là giá thành các dự án bị đẩy lên cao, làm giảm khả năng giảm giá nhà ở cho người dân. Do đó, cần thiết lập cơ chế điều chỉnh giá theo lộ trình hợp lý, tránh tình trạng "sốc giá" và tạo dư địa để thị trường có thời gian thích ứng.
Đề xuất cải cách từ các chuyên gia và hiệp hội
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), nhấn mạnh sự cần thiết phải sửa đổi quy định cho phép đất nông nghiệp và các loại đất khác được sử dụng để xây dựng nhà ở thương mại, thay vì chỉ giới hạn ở đất ở và đất có dính một phần đất ở như hiện nay. Điều này sẽ giúp thể chế hóa Nghị quyết 171 của Quốc hội, cho phép thí điểm quy định trên trong vòng 5 năm, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển mục đích sử dụng đất trong các dự án phát triển.
Ngoài ra, người đứng đầu HoREA còn đề xuất bổ sung trường hợp dự án đã đạt thỏa thuận trên 75% diện tích, nhà nước sẽ tiến hành thu hồi phần đất còn lại để giao cho chủ đầu tư. Nếu được thông qua, quy định này có thể tháo gỡ vướng mắc cho hàng ngàn dự án đang gặp khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, ông Châu lưu ý rằng việc triển khai cơ chế này phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của thiểu số người có đất bị thu hồi, và mức giá bồi thường không được thấp hơn giá mà nhà đầu tư đã thỏa thuận trước đó với người sử dụng đất trong dự án.
Kiến nghị bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã
Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, từ Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, phân tích rằng luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 vẫn duy trì quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh và huyện hằng năm, điều này chưa phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp hiện nay. Hơn nữa, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất vẫn chưa thống nhất và đồng bộ, gây ra nhiều bất cập trong quản lý.
Do đó, Tiến sĩ Thuận kiến nghị bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã, chỉ duy trì quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. Trên thực tế, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia đã đủ để đảm bảo công tác quản lý nhà nước về đất đai mà không bị ảnh hưởng bởi việc loại bỏ quy hoạch cấp tỉnh và cấp xã. Trong nhiều năm qua, phần lớn quy hoạch sử dụng đất, chiếm đến 90%, không thực hiện được hoặc phải chỉnh sửa liên tục, dẫn đến các địa phương phải điều chỉnh quy hoạch cục bộ, tạo ra rào cản lớn cho hoạt động đầu tư xây dựng.
Tiến sĩ Thuận nhấn mạnh rằng việc bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã là một cuộc cải cách hành chính sâu rộng, nhưng không làm mất đi vai trò quản lý nhà nước về xây dựng và đầu tư, bởi vẫn có kế hoạch sử dụng đất từ trung ương đến địa phương. Điều này đặc biệt thuận tiện cho chính quyền hai cấp trong việc quản lý hiệu quả hơn.
Hướng đi mới từ Thành phố Hồ Chí Minh
Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thông báo thành phố sẽ không lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm giai đoạn 2026 - 2030 và dừng việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp xã, phường. Thay vào đó, thành phố sẽ chuyển sang quản lý và giải quyết các thủ tục đất đai theo cơ chế mới được Quốc hội và Chính phủ cho phép, dựa trên Nghị quyết 254 của Quốc hội. Việc quản lý đất đai sẽ được thực hiện trên cơ sở chỉ tiêu sử dụng đất từ quy hoạch sử dụng đất quốc gia và quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, nhằm tăng tính linh hoạt và hiệu quả.
Tiến sĩ Thuận kết luận rằng luật Đất đai 2024 là nền tảng pháp lý quan trọng cho giai đoạn phát triển mới, và việc tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung những quy định chưa phù hợp không phải là thay đổi chính sách liên tục, mà là điều chỉnh cần thiết để đảm bảo tính khả thi. Chỉ khi các "nút thắt" về giá đất, tiền sử dụng đất, thu hồi đất và thủ tục hành chính được tháo gỡ triệt để, đất đai mới thực sự trở thành nguồn lực phát triển mạnh mẽ, thay vì là rào cản kìm hãm nền kinh tế, gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.
