Nghị định mới được ban hành nhằm hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài theo Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24/4/2026 của Quốc hội. Văn bản này tập trung xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực.
Nội dung chính của Nghị định
Nghị định bao gồm các quy định quan trọng tại các điều: Điều 11 về xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định; Điều 12 về tiếp tục giao đất, cho thuê đất đối với dự án vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, quản lý và sử dụng đất; Điều 13 về xử lý dự án đầu tư trên khu đất đã bị thu hồi không đúng pháp luật; và Khoản 4 Điều 16 sửa đổi mục 14 Nghị quyết số 265/2025/QH15.
Rà soát điều kiện xử lý dự án cấp giấy chứng nhận không đúng
Theo hướng dẫn, Sở Xây dựng chủ trì phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát sự phù hợp của dự án với quy hoạch đô thị và nông thôn. Sau đó, Sở Xây dựng tổng hợp kết quả và lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc cả mục đích và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định. Hồ sơ bao gồm tờ trình, dự thảo quyết định và ý kiến của các cơ quan liên quan. Đối với các tỉnh, thành phố có Sở Quy hoạch-Kiến trúc riêng, UBND cấp tỉnh phân công một trong hai Sở thực hiện nhiệm vụ này. Diện tích đất được điều chỉnh theo quyết định của UBND cấp tỉnh không phải điều chỉnh lại quyết định giao đất, cho thuê đất.
Trách nhiệm của các cơ quan trong điều chỉnh mục đích sử dụng đất
Sở Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm xác định giá đất và chuyển thông tin đến cơ quan thuế để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung. Đồng thời, ban hành quyết định công bố danh sách các giấy chứng nhận đã cấp thuộc diện điều chỉnh. Văn phòng đăng ký đất đai có nhiệm vụ đăng tin công khai danh sách giấy chứng nhận (3 lần, mỗi lần cách nhau 30 ngày), gửi thông báo cho người sử dụng đất, và thực hiện chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính, cấp mới hoặc xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận. Trường hợp tài sản đang thế chấp, việc trao giấy chứng nhận mới được thực hiện đồng thời giữa Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và bên nhận thế chấp.
Nghĩa vụ của nhà đầu tư và người sử dụng đất
Người sử dụng đất phải nộp giấy chứng nhận đã cấp kèm đơn đăng ký biến động đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ. Trường hợp có thừa kế hoặc chuyển nhượng trước ngày thông báo, cần nộp thêm văn bản chuyển quyền. Nhà đầu tư, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định pháp luật.
Xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất
Thời điểm xác định giá đất là khi UBND cấp tỉnh ban hành quyết định điều chỉnh. Số tiền bổ sung (TBS) được tính bằng T1 - T2, trong đó T1 là tiền sử dụng đất theo giá tại thời điểm điều chỉnh, T2 là tiền theo mục đích sử dụng cũ tại cùng thời điểm. Nếu số tiền đã nộp lớn hơn số tiền tính theo giá đất ở tại thời điểm cấp giấy chứng nhận không đúng, Nhà nước không hoàn trả chênh lệch. Phần diện tích không chuyển sang đất ở thực hiện theo quy định pháp luật hiện hành.
Hiệu lực thi hành
Nghị định có hiệu lực từ ngày 7/5/2026 cho đến khi Nghị quyết 29/2026/QH16 hết hiệu lực. Các dự án đã được quyết định theo Nghị quyết 29 nhưng chưa kết thúc trước ngày 1/5/2031 vẫn được áp dụng Nghị định này. Nếu văn bản pháp luật sau này có quy định ưu đãi hơn, HĐND cấp tỉnh quyết định áp dụng.
