Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 1 năm 2027. Một trong những điểm đáng chú ý nhất của văn bản luật này là quy định về thẩm quyền công chứng đối với các giao dịch có đối tượng là bất động sản.
Thẩm quyền công chứng bất động sản bị giới hạn theo địa giới hành chính
Theo quy định mới, công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được phép công chứng các giao dịch liên quan đến bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức đó đặt trụ sở. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ như công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền về bất động sản, cũng như công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt hoặc hủy bỏ các giao dịch này theo quy định của pháp luật.
Chính phủ sẽ quy định lộ trình cụ thể để mở rộng thẩm quyền công chứng ra phạm vi toàn quốc, sau khi cơ sở dữ liệu công chứng thống nhất được vận hành và các cơ sở dữ liệu liên quan được cơ quan chủ quản công bố.
Tại sao chưa thể bỏ địa giới hành chính?
Trong quá trình xây dựng luật, đã có nhiều ý kiến đề xuất không nên giới hạn phạm vi công chứng giao dịch bất động sản, tức là cho phép công chứng viên thực hiện công chứng mọi giao dịch bất kể nơi đặt trụ sở. Tuy nhiên, Chính phủ cho rằng bất động sản là tài sản có giá trị lớn, đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội. Do đó, cần có cơ chế phù hợp để vừa tạo thuận lợi, thúc đẩy giao dịch, vừa đảm bảo an toàn pháp lý cao nhất.
Việc giới hạn phạm vi công chứng bất động sản theo địa giới hành chính được đánh giá là phù hợp với mô hình công chứng nội dung của Việt Nam. Quy định này đã được kế thừa từ Luật Công chứng năm 2006, năm 2014 và tiếp tục được duy trì trong luật sửa đổi năm 2024. Đối với giao dịch bất động sản, ngoài việc kiểm tra các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng, trong trường hợp cần thiết, công chứng viên phải tiến hành kiểm tra, xác minh thực tế tại nơi có bất động sản hoặc yêu cầu giám định để đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch.
Hiện nay, cơ sở dữ liệu công chứng thống nhất toàn quốc vẫn đang trong quá trình xây dựng. Các địa phương đang sử dụng cơ sở dữ liệu riêng và chưa có sự kết nối, chia sẻ. Do đó, quy định công chứng bất động sản theo địa giới hành chính sẽ giúp hạn chế tối đa nguy cơ công chứng, chứng thực nhiều lần đối với cùng một bất động sản tại một thời điểm.
Việc bỏ địa giới hành chính sẽ được thực hiện theo lộ trình phù hợp, khi cơ sở dữ liệu công chứng và các cơ sở dữ liệu liên quan được vận hành đầy đủ và đồng bộ.
Bất động sản hình thành trong tương lai cũng không ngoại lệ
Liên quan đến thẩm quyền công chứng, có ý kiến đề nghị bỏ địa giới hành chính đối với công chứng bất động sản hình thành trong tương lai ngay từ ngày 1 tháng 1 năm 2027, mà không cần chờ lộ trình của Chính phủ. Tuy nhiên, Chính phủ khẳng định rằng luật sửa đổi đã thu hẹp phạm vi giao dịch phải thực hiện công chứng theo thẩm quyền địa giới hành chính rất nhiều so với luật hiện hành. Chỉ có giao dịch có đối tượng là bất động sản mới bị giới hạn phạm vi theo tỉnh, thành phố. Luật cũng quy định các trường hợp loại trừ như di chúc, văn bản từ chối nhận di sản...
Tuy nhiên, đối với bất động sản hình thành trong tương lai, việc bổ sung vào nhóm loại trừ là không hợp lý và không cần thiết. Lý do là theo Bộ luật Dân sự và các luật liên quan, tài sản được chia thành "tài sản hiện có" và "tài sản hình thành trong tương lai". Nếu tài sản hiện có là bất động sản thì tài sản hình thành trong tương lai của tài sản này đương nhiên cũng là bất động sản. Hơn nữa, trong một số trường hợp, tài sản sẽ tham gia vào một giao dịch từ lúc còn là tài sản hình thành trong tương lai cho đến khi trở thành tài sản hiện có. Nếu quy định khác nhau về thẩm quyền công chứng giữa hai loại tài sản này sẽ gây phức tạp và khó khăn trong giải quyết các vấn đề phát sinh.
Chính phủ nhấn mạnh rằng luật sửa đổi đã giao trách nhiệm cho Chính phủ quy định lộ trình xóa bỏ thẩm quyền địa hạt này. Do đó, việc bỏ địa giới hành chính khi công chứng đối với cả bất động sản hiện có và bất động sản hình thành trong tương lai sẽ sớm được thực hiện theo lộ trình phù hợp.
