Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) vừa ban hành công văn giải đáp những vướng mắc của địa phương liên quan đến việc đặt cọc, ủy quyền và cho thuê tài sản đang thế chấp.
Đặt cọc tài sản thế chấp: Không bắt buộc phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp
Theo Cục Bổ trợ tư pháp, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, bên thế chấp được quyền bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp (không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh) nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.
Cục Bổ trợ tư pháp cho hay, việc bên nhận thế chấp đồng ý bán hoặc chuyển nhượng tài sản là điều kiện đối với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp, chứ không phải là điều kiện để các bên giao kết hợp đồng đặt cọc. Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định cấm xác lập giao dịch đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp. Vì vậy, việc công chứng hợp đồng đặt cọc liên quan đến tài sản đang thế chấp không bắt buộc phải có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Tuy nhiên, Cục nhấn mạnh, việc giao dịch đặt cọc có hợp pháp và đủ điều kiện công chứng hay không còn phụ thuộc vào nội dung cụ thể của từng trường hợp. Chẳng hạn, nếu bên thế chấp nhận đặt cọc để bảo đảm việc bán tài sản đang thế chấp trong khi chưa được bên nhận thế chấp đồng ý thì có thể không phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự. Ngược lại, giao dịch đặt cọc vẫn có thể được xác lập nếu bên nhận thế chấp đồng ý hoặc các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng tài sản chỉ được thực hiện sau khi nghĩa vụ bảo đảm đã hoàn thành và quan hệ thế chấp chấm dứt.
Hợp đồng ủy quyền với tài sản thế chấp: Không bị hạn chế
Đối với hợp đồng ủy quyền liên quan đến tài sản đang thế chấp, Cục Bổ trợ tư pháp cho biết Bộ luật Dân sự năm 2015 không có quy định hạn chế việc xác lập giao dịch ủy quyền đối với loại tài sản này. Việc công chứng hợp đồng ủy quyền được thực hiện theo Luật Công chứng năm 2024 và các quy định pháp luật có liên quan. Trên cơ sở hồ sơ, tình huống cụ thể và quy định pháp luật hiện hành, công chứng viên sẽ xem xét, quyết định việc thực hiện hoặc từ chối công chứng.
Cho thuê tài sản thế chấp: Chỉ cần thông báo, không cần đồng ý
Về việc cho thuê tài sản đang thế chấp, khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bên thế chấp có quyền cho thuê, cho mượn tài sản nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết tài sản đang được thế chấp, đồng thời thông báo cho bên nhận thế chấp. Theo Cục Bổ trợ tư pháp, pháp luật hiện hành không yêu cầu phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong trường hợp cho thuê hoặc cho mượn tài sản thế chấp. Điều kiện đặt ra là giao dịch phải bảo đảm không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và các chủ thể tham gia giao dịch phải có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định.
Liên quan đến trường hợp hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp có điều khoản quy định bên thế chấp không được cho thuê, chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp khi chưa có biện pháp bảo đảm thay thế hoặc chưa được ngân hàng chấp thuận bằng văn bản, Cục Bổ trợ tư pháp dẫn chiếu các quy định của Bộ luật Dân sự về hợp đồng theo mẫu và nguyên tắc giải thích hợp đồng. Theo đó, trường hợp bên soạn thảo hợp đồng đưa vào những nội dung bất lợi cho bên còn lại thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên bị bất lợi. Tuy nhiên, việc xác định quyền lợi của các bên cũng như giá trị pháp lý cụ thể của từng giao dịch thuộc thẩm quyền xem xét, quyết định của Tòa án.
