Vụ kiện bất động sản gây chú ý: Chủ nhà hủy hợp đồng vì giá tăng, tòa phán bồi thường 1,8 tỷ đồng
Một vụ tranh chấp bất động sản phức tạp tại Quảng Châu, Trung Quốc đã thu hút sự quan tâm của dư luận khi chủ nhà đơn phương hủy hợp đồng mua bán sau khi giá đất trong khu vực tăng mạnh. Tòa án đã ra phán quyết buộc bên bán phải bồi thường cho người mua số tiền lên tới 1,8 tỷ đồng vì hành vi vi phạm hợp đồng.
Thỏa thuận mua bán bị hủy bỏ đột ngột
Vào tháng 4 năm 2016, anh Lý, cư dân tại Quảng Châu, đã ký hợp đồng mua bán nhà cùng phụ lục với chủ nhà họ Viên thông qua một công ty môi giới bất động sản. Theo thỏa thuận, anh Lý mua căn nhà nằm trên đại lộ Hưng Nam, quận Phiên Ngưng với tổng giá trị 2,45 triệu NDT, tương đương hơn 9 tỷ đồng. Phương thức thanh toán được chia làm ba phần: đặt cọc 100.000 NDT (khoảng 380 triệu đồng), thanh toán đợt một 640.000 NDT (khoảng 2,4 tỷ đồng) để hỗ trợ ông Viên trả nợ ngân hàng, và phần còn lại 1,71 triệu NDT (khoảng 6,3 tỷ đồng) sẽ được vay ngân hàng để trả sau.
Ngày 4 tháng 8 năm 2016, anh Lý đã chuyển khoản 640.000 NDT vào tài khoản vay ngân hàng của ông Viên, thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán đợt một. Tuy nhiên, chỉ một ngày sau, ông Viên bất ngờ thông báo rằng số tiền phải trả trước là 1,04 triệu NDT (khoảng 3,9 tỷ đồng), cao hơn nhiều so với mức đã thỏa thuận, và cáo buộc anh Lý vi phạm hợp đồng do không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán.
Đến ngày 6 tháng 8, ông Viên tự ý hoàn trả 640.000 NDT cho anh Lý và tuyên bố từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán. Anh Lý cho rằng việc hủy hợp đồng xuất phát từ việc giá nhà đất tại khu vực tăng mạnh, khiến bên bán cảm thấy bị thiệt thòi, nên đã khởi kiện ra tòa, yêu cầu ông Viên bồi thường 490.000 NDT, tương đương 20% giá trị giao dịch, theo điều khoản trách nhiệm vi phạm trong hợp đồng.
Diễn biến pháp lý và phán quyết của tòa án
Tại phiên tòa sơ thẩm, ông Viên biện hộ rằng anh Lý phải trả trước 1,04 triệu NDT thay vì 640.000 NDT, và việc không thanh toán đủ đã cấu thành vi phạm nghĩa vụ cơ bản, là căn cứ để hủy hợp đồng. Tuy nhiên, trong phiên phúc thẩm ở Tòa án trung cấp Quảng Châu, ông Viên lại đưa ra lý do khác, cho rằng căn nhà là tài sản chung của vợ chồng nên ông không có quyền đơn phương bán khi chưa có sự đồng ý của vợ, do đó hợp đồng mua bán không hợp pháp.
Tòa án nhận định các lý do mà ông Viên đưa ra đều không có cơ sở pháp lý vững chắc. Việc viện dẫn lý do "không có quyền định đoạt" sau khi đã ký hợp đồng và nhận tiền đặt cọc không được chấp nhận. Tòa xác định anh Lý đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng, bao gồm tiền đặt cọc, thanh toán đợt một và khoản vay ngân hàng, tổng cộng đúng bằng giá trị căn nhà là 2,45 triệu NDT.
Tòa án quận Phiên Ngưng, Quảng Châu kết luận rằng việc anh Lý chuyển 640.000 NDT vào tài khoản vay ngân hàng của ông Viên được coi là đã thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán theo phụ lục hợp đồng. Ngược lại, hành vi của ông Viên khi đơn phương từ chối giao dịch, hoàn trả tiền và đòi lại nhà đã khiến hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện, cấu thành hành vi vi phạm hợp đồng mua bán nhà.
Do đó, tòa án phán quyết ông Viên phải bồi thường cho anh Lý số tiền vi phạm hợp đồng là 490.000 NDT, tương đương khoảng 1,8 tỷ đồng, tức 20% giá trị giao dịch. Thẩm phán cho biết thời gian qua, tòa án đã tiếp nhận nhiều vụ tranh chấp tương tự khi giá nhà đất tăng nhanh, nhưng theo Luật Hợp đồng của Trung Quốc, việc đơn phương từ chối thực hiện hợp đồng vì biến động giá thị trường là hành vi vi phạm nghĩa vụ dân sự.
Ý nghĩa pháp lý và bài học kinh nghiệm
Luật Hợp đồng của Trung Quốc quy định rằng bên vi phạm phải chịu một trong ba hậu quả: tiếp tục thực hiện hợp đồng, áp dụng biện pháp khắc phục hoặc bồi thường thiệt hại, với quyền lựa chọn thuộc về bên bị vi phạm. Trong trường hợp này, người mua có quyền yêu cầu bồi thường hoặc buộc bên bán tiếp tục hoàn tất giao dịch và thanh toán các chi phí liên quan.
Vụ việc này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ hợp đồng trong các giao dịch bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh thị trường biến động. Nó cũng cảnh báo các chủ nhà về hậu quả pháp lý nếu đơn phương hủy hợp đồng vì lý do giá cả, đồng thời khuyến khích người mua bảo vệ quyền lợi của mình thông qua các biện pháp pháp lý khi cần thiết.
