Hộ, cá nhân cho thuê bất động sản cần lưu ý quy định thuế mới từ năm 2026
Khi tham gia hoạt động cho thuê bất động sản, cá nhân và hộ gia đình đã trực tiếp tham gia kinh doanh. Do đó, việc tuân thủ các quy định pháp luật về đăng ký kinh doanh, thuế và các quy định liên quan là vô cùng quan trọng. Không chỉ là nghĩa vụ, sự tuân thủ này còn tạo cơ sở để hoạt động cho thuê diễn ra minh bạch, ổn định và bảo vệ quyền lợi của chính người kinh doanh.
Chính sách thuế mới được ban hành
Ngày 05/3/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 68/2026/NĐ-CP, quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh. Nghị định này có hiệu lực thi hành ngay từ ngày ký ban hành. Cùng ngày, Bộ Tài chính cũng ban hành Thông tư số 18/2026/TT-BTC, quy định về hồ sơ và thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.
Các loại thuế phải nộp khi cho thuê bất động sản
Trường hợp doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm: Hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.
Trường hợp doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở lên: Hộ, cá nhân phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân theo cách tính sau:
- Số thuế giá trị gia tăng phải nộp = Doanh thu x 5%
- Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (Doanh thu – 500 triệu đồng) x 5%
Lưu ý quan trọng: Nếu cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, họ được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng do cá nhân lựa chọn, nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm cho tất cả hợp đồng. Nếu hợp đồng được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân có thể tiếp tục lựa chọn các hợp đồng khác để được trừ tiếp cho đến khi đủ số tiền này.
Đối tượng thực hiện kê khai thuế
- Hộ, cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế.
- Tổ chức thuê bất động sản của cá nhân có thể khai thuế thay, nộp thuế thay nếu hợp đồng có thỏa thuận về điều này.
Lưu ý: Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản, người cho thuê phải trực tiếp khai thuế.
Hồ sơ khai thuế cần chuẩn bị
- Đối với hộ, cá nhân trực tiếp khai thuế: Sử dụng Tờ khai thuế mẫu số 01/BĐS và Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.
- Đối với tổ chức khai thuế thay: Sử dụng Tờ khai mẫu số 01/TCKT và Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản mẫu số 02/BK-KTBĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và nộp thuế
Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế: Có thể lựa chọn khai thuế hai lần trong năm (lần thứ nhất chậm nhất ngày 31/7, lần thứ hai chậm nhất ngày 31/01 năm sau) hoặc khai thuế một lần theo năm (chậm nhất ngày 31/01 năm sau).
Trường hợp tổ chức khai thuế thay: Thời hạn nộp hồ sơ được xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.
Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế
Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản phải khai thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, gửi hồ sơ cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Nếu có nhiều bất động sản trên cùng địa bàn hoặc khác tỉnh, cá nhân có thể khai thuế tổng hợp chung trên một hồ sơ và lựa chọn một cơ quan thuế để nộp, trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay.
Lưu ý đặc biệt cho hợp đồng trước năm 2026
Đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước ngày 01/01/2026 và còn thời hạn trên 06 tháng, nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, có thể điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế. Nếu mức doanh thu còn lại trên 500 triệu đồng, cần nộp thuế theo quy định mới và xử lý tiền thuế đã nộp trước đó.
Hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh cần khai điều chỉnh theo Tờ khai thuế mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC cho doanh thu năm 2025, và khai doanh thu năm 2026 theo Tờ khai thuế mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.
