Luật sư cảnh báo cạnh tranh không bình đẳng và nguy cơ cơ chế xin - cho từ nhà ở thương mại giá phù hợp
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, thuộc Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, đã đưa ra những phân tích sâu sắc về dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Ông nhấn mạnh rằng dự thảo này có những điểm khác biệt đáng kể so với các luật hiện hành, đặc biệt là cơ chế chỉ định chủ đầu tư dự án mà không cần thông qua đấu giá hay đấu thầu. Theo ông, căn cứ vào Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật, Chính phủ được phép ban hành nghị quyết để điều chỉnh một số quy định. Tuy nhiên, ông Đỉnh cho rằng: "Về mặt pháp lý, các chính sách nêu trên đều hợp pháp. Vấn đề cần bàn luận là tính hợp lý của các chính sách trong dài hạn".
Phân tích sự đối lập giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội
Luật sư Đỉnh chỉ ra rằng Luật Nhà ở 2023 đã xác định hai hình thức phát triển nhà ở chủ đạo với tính chất khá đối lập:
- Nhà ở thương mại: Được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường, không kiểm soát đối tượng mua và không có sự hỗ trợ trực tiếp của Nhà nước.
- Nhà ở xã hội: Có sự hỗ trợ của Nhà nước và áp dụng cơ chế xét duyệt chặt chẽ đối tượng thụ hưởng.
Ông nhận định: "Từ đó có thể thấy, nhà ở thương mại giá phù hợp là một dạng 'lai' giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Đây là mô hình pha trộn giữa cơ chế thị trường và cơ chế ưu đãi, nên về lâu dài sẽ bộc lộ bất cập".
Nguy cơ cạnh tranh không bình đẳng và cơ chế xin - cho
Để minh họa, luật sư Đỉnh đưa ra một giả định cụ thể: tại thành phố X có hai dự án liền kề với quy mô và chỉ tiêu quy hoạch tương đương nhau. Dự án 1 là nhà ở thương mại giá phù hợp, được chỉ định chủ đầu tư và hưởng ưu đãi, với giá bán bị kiểm soát ở mức 30 triệu đồng/m². Dự án 2 là nhà ở thương mại thông thường, phải lựa chọn nhà đầu tư qua đấu giá, chịu chi phí tiền sử dụng đất cao hơn nên giá bán lên tới 60 triệu đồng/m². Dù chất lượng và tiện ích tương đương, khách hàng chắc chắn sẽ ưu tiên dự án có giá thấp hơn.
Hệ quả là chủ đầu tư dự án 1 có thể bán hết hàng, trong khi dự án 2 rơi vào cảnh ế ẩm. Ông cảnh báo: "Quy luật thị trường sẽ khiến các chủ đầu tư tìm mọi cách để được xếp vào diện 'giá phù hợp' nhằm tăng thanh khoản. Khi đó, nguy cơ hình thành cơ chế xin – cho là rất rõ ràng".
Nguy cơ thất thu và suy giảm minh bạch thị trường
Một vấn đề khác được chuyên gia này chỉ ra là nếu áp dụng đại trà chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp, Nhà nước có thể thất thu tiền sử dụng đất do không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo cơ chế cạnh tranh. Việc chỉ định chủ đầu tư, giao đất không qua đấu giá, đấu thầu cũng khiến thị trường có nguy cơ quay lại cơ chế phân bổ hành chính, làm suy giảm tính minh bạch và cạnh tranh vốn là nguyên tắc cốt lõi của thị trường bất động sản.
Ông Đỉnh nhấn mạnh: "Chúng ta đang nỗ lực hoàn thiện thể chế theo hướng thị trường, nếu không thận trọng, chính sách này có thể vô tình đưa thị trường trở về tư duy bao cấp".
Lỗ hổng trục lợi chính sách và đề xuất thay thế
Đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cũng tiềm ẩn nguy cơ trục lợi. Dù có thể khống chế người mua không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán để ngăn chặn đầu cơ, nhưng không ngăn chặn được việc chuyển nhượng thứ cấp sau khi người mua đã được cấp giấy chứng nhận hoặc sau 05 năm. Bởi vậy, giới đầu tư có thể mua hàng loạt căn nhà để bán kiếm lời.
Đáng chú ý, dự thảo không quy định cơ chế xét duyệt đối tượng được mua như nhà ở xã hội, trong khi lại cho phép mỗi cá nhân được sở hữu một căn tại một dự án. Theo ông Đỉnh, quy định này hoàn toàn có thể bị "lách" bằng cách nhờ người khác đứng tên. Không chỉ người mua, chủ đầu tư cũng có thể lợi dụng kẽ hở, chẳng hạn như chỉ định cá nhân đứng tên mua căn hộ để sau đó bán ra thị trường theo giá "thả nổi".
Từ những phân tích trên, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng không nhất thiết phải tạo thêm một loại hình nhà ở "lai" mới. Thay vào đó, cần tập trung hoàn thiện và tháo gỡ vướng mắc cho chính sách nhà ở xã hội hiện hành. Hiện Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Theo ông, cần theo dõi, tổng kết và đánh giá hiệu quả của nghị quyết này trước khi tính tới việc mở rộng hoặc điều chỉnh.
Ông đề xuất Chính phủ cần quán triệt thực hiện nghiêm việc dành quỹ đất nhà ở xã hội trong các khu đô thị, có chế tài cụ thể đối với địa phương, chủ đầu tư chậm triển khai. Đồng thời, nghiên cứu hình thành các khu đô thị nhà ở xã hội tập trung, quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng, cung cấp đủ tiện ích thiết yếu cho người thu nhập trung bình và thấp. Ông kết luận: "Nếu chính sách nhà ở xã hội phát huy hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu ở thực thì không cần phải có thêm loại hình nhà ở xã hội lai thương mại".
