Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản với 8 nhóm chính sách
Bộ Xây dựng hiện đang tiến hành lấy ý kiến góp ý từ các bên liên quan đối với hồ sơ chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Dự luật quan trọng này dự kiến sẽ được trình lên Quốc hội tại kỳ họp thứ 2 của Quốc hội khóa XVI, diễn ra vào tháng 10 năm 2026. Đây là một bước đi cần thiết nhằm cập nhật và hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Bối cảnh và lý do cho việc sửa đổi
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã chính thức được Quốc hội thông qua vào ngày 28 tháng 11 năm 2023 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1 tháng 8 năm 2024, sau khi được sửa đổi bổ sung theo Luật số 43/2024/QH15 về hiệu lực thi hành. Trong hơn một năm qua, luật này đã đóng góp tích cực vào việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, đảm bảo tính công khai, minh bạch và đồng bộ với các luật liên quan như luật đầu tư, luật đất đai và luật quy hoạch.
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển nhanh chóng của kinh tế - xã hội, nhiều yêu cầu mới đã nảy sinh. Đặc biệt, việc sắp xếp lại địa giới hành chính, tổ chức lại bộ máy hành chính nhà nước và triển khai mô hình chính quyền địa phương 2 cấp đòi hỏi phải có những điều chỉnh pháp lý phù hợp. Do đó, việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản là hết sức cần thiết để đáp ứng các thách thức và cơ hội mới.
8 nhóm chính sách trọng tâm cần sửa đổi
Đề xuất sửa đổi luật sẽ tập trung vào việc giải quyết 8 nhóm chính sách lớn, bao gồm:
- Điều chỉnh, bổ sung các quy định chung về kinh doanh bất động sản.
- Sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng có sẵn.
- Sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
- Sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
- Sửa đổi, bổ sung quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản.
- Sửa đổi, bổ sung về hợp đồng kinh doanh bất động sản.
- Sửa đổi, bổ sung về kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ hành nghề trong lĩnh vực này.
- Sửa đổi, bổ sung về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Phương pháp tiếp cận và lợi ích kỳ vọng
Đối với mỗi nhóm chính sách, Bộ Xây dựng đều đưa ra hai phương án cụ thể: giữ nguyên chính sách hiện tại hoặc tiến hành sửa đổi, bổ sung. Cơ quan này cũng tiến hành phân tích chi tiết về ưu điểm, nhược điểm và tác động của từng chính sách cũng như phương án đề xuất. Trong hầu hết các trường hợp, cơ quan chủ trì soạn thảo đều lựa chọn phương án sửa đổi để nâng cao hiệu quả quản lý.
Ví dụ, đối với chính sách kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng có sẵn, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi nhằm quy định rõ ràng hơn về nguyên tắc kinh doanh, đảm bảo việc mua bán nhà ở và công trình xây dựng phải gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời, các quy định về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh cũng sẽ được làm rõ hơn. Một điểm đáng chú ý là đề xuất sửa đổi quy định về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng có sẵn, nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài và tổ chức, cá nhân trong nước.
Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ giải quyết và tháo gỡ nhiều vướng mắc, khó khăn và bất cập hiện nay trên thị trường bất động sản. Chúng sẽ tạo cơ sở vững chắc để khơi thông thị trường, thu hút nguồn vốn đầu tư và cân bằng hài hòa mối quan hệ cung - cầu. Các tổ chức và cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản sẽ được hưởng lợi từ một hệ thống quy định pháp luật hoàn thiện hơn, phù hợp với thực tiễn thị trường.
Điều chỉnh cho bất động sản hình thành trong tương lai
Đối với lĩnh vực kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung các quy định làm rõ về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ dự án và phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Đặc biệt, đề xuất này bao gồm quy định mới về việc công trình xây dựng phải hoàn thành phần móng trước khi được đưa vào kinh doanh.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, việc sửa đổi này sẽ giải quyết được những bất cập liên quan đến điều kiện của nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh. Đồng thời, nó cũng góp phần khơi thông thị trường và thu hút nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
Về chính sách kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, đề xuất sửa đổi nhấn mạnh việc làm rõ các yêu cầu cụ thể, đặc biệt là tiến độ hoàn thành hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với quy hoạch chi tiết được phê duyệt và tương ứng với tiến độ dự án đã được chấp thuận. Những điều chỉnh này sẽ giúp quản lý hiệu quả hơn, đảm bảo việc kinh doanh quyền sử dụng đất tuân thủ đúng các yêu cầu, điều kiện, trình tự và thủ tục theo quy định, từ đó góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh và thúc đẩy nền kinh tế nói chung.
Những hạn chế và bất cập của quy định hiện hành
Trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng đã chỉ ra một số điểm hạn chế và bất cập của các quy định hiện hành. Cụ thể, nhiều khái niệm pháp lý cơ bản trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chẳng hạn như "dự án bất động sản" hay "chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản", trước đây chưa được quy định đầy đủ hoặc chưa rõ ràng. Điều này dẫn đến sự thiếu thống nhất trong cách hiểu và áp dụng giữa các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức và cá nhân.
Pháp luật trước đây cũng chưa có quy định chặt chẽ về việc kiểm soát nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản, sử dụng hợp đồng mẫu và các nguyên tắc thanh toán trong giao dịch. Tình trạng này khiến các chủ đầu tư tự xây dựng hợp đồng với nhiều điều khoản khác nhau, đôi khi gây bất lợi cho người mua.
Bên cạnh đó, thực tiễn thị trường đã chứng kiến sự xuất hiện của nhiều mô hình kinh doanh bất động sản mới như condotel, officetel, căn hộ du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, khung pháp lý hiện tại chưa điều chỉnh đầy đủ các mô hình này, dẫn đến rủi ro pháp lý tiềm ẩn cho các bên tham gia giao dịch.
Đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, có năm vấn đề chính được nêu ra:
- Thứ nhất, các quy định trước đây chủ yếu tập trung vào nhà ở, trong khi chưa bao quát đầy đủ đối với công trình xây dựng không phải nhà ở.
- Thứ hai, quy định về quyền kinh doanh của chủ đầu tư đối với bất động sản hình thành trong tương lai còn hạn chế, chưa bao quát hết các hình thức huy động vốn và khai thác bất động sản trong quá trình thực hiện dự án.
- Thứ ba, quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh chưa thật sự rõ ràng, đặc biệt là đối với các công trình có thể chuyển nhượng theo từng phần diện tích.
- Thứ tư, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai còn thiếu chi tiết và phạm vi áp dụng chưa bao quát đối với công trình xây dựng không phải nhà ở.
- Thứ năm, pháp luật chưa có quy định đầy đủ về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, mặc dù nhu cầu chuyển nhượng trên thực tế là rất lớn.
Những đề xuất sửa đổi lần này của Bộ Xây dựng nhằm khắc phục các hạn chế trên, tạo ra một khung pháp lý toàn diện và minh bạch hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam, thúc đẩy sự phát triển bền vững trong thời gian tới.
