Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) công bố ngày 20/7/2026 đang khiến giới chuyên gia quan tâm khi Điều 27 không còn quy định bắt buộc công chứng hoặc chứng thực đối với nhiều giao dịch về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, luật sư Phạm Hồng Kiên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Cán Cân Việt – lưu ý đây chỉ là nội dung đề xuất, chưa có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, các giao dịch hiện nay vẫn phải thực hiện theo quy định hiện hành.
Theo ông Kiên, đề xuất có thể giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, nhưng cũng là thay đổi lớn vì liên quan trực tiếp đến an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản. Dù bỏ yêu cầu công chứng, người sử dụng đất vẫn phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 như có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, không bị kê biên và vẫn còn thời hạn sử dụng.
Bỏ công chứng: giảm thủ tục nhưng cần cơ chế thay thế
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Thị Quỳnh (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho rằng đề xuất thể hiện tinh thần cải cách thủ tục hành chính, giúp giảm thời gian và chi phí giao dịch. Tuy nhiên, theo bà, vấn đề cốt lõi không phải là bỏ hay giữ công chứng, mà là cần có cơ chế thay thế đủ hiệu quả để bảo đảm an toàn pháp lý.
“Vấn đề không nằm ở việc bỏ hay giữ công chứng, mà là sau khi bỏ thì cơ chế nào sẽ thay thế để vẫn bảo đảm được sự an toàn cho các giao dịch”, luật sư Nguyễn Thị Quỳnh nhận định.
Lợi ích trước mắt và nguy cơ tiềm ẩn
Các luật sư cho rằng lợi ích dễ thấy nhất là giảm một bước thủ tục, giúp người dân tiết kiệm thời gian, chi phí. Trong bối cảnh chuyển đổi số, nếu dữ liệu đất đai, dữ liệu dân cư và hệ thống định danh điện tử được kết nối đồng bộ, nhiều thông tin pháp lý có thể kiểm tra trực tuyến thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào hồ sơ giấy.
Ngược lại, nhiều ý kiến cảnh báo việc bỏ công chứng đồng nghĩa mất đi một cơ chế phòng ngừa tranh chấp đã phát huy hiệu quả. Theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2024, công chứng là dịch vụ công do công chứng viên thực hiện nhằm chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch dân sự bằng văn bản.
Luật sư Phạm Hồng Kiên phân tích, trên thực tế công chứng viên không chỉ xác nhận chữ ký mà còn kiểm tra giấy tờ gốc, xác minh nhân thân, đánh giá năng lực hành vi dân sự, xác định người ký có đúng chủ thể có quyền định đoạt tài sản hay không, đồng thời giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý trước khi chứng nhận.
Nếu bỏ khâu này, nguy cơ giả mạo giấy tờ, giả chữ ký, lợi dụng người cao tuổi hoặc người mất khả năng nhận thức để ký kết hợp đồng có thể gia tăng. Các trường hợp đất tranh chấp, tài sản chung vợ chồng, tài sản thừa kế chưa phân chia hoặc đất bị hạn chế giao dịch cũng có thể không được phát hiện kịp thời.
Không công chứng không đồng nghĩa hợp đồng đương nhiên hợp pháp
Luật sư Phạm Hồng Kiên nhấn mạnh: “Việc bỏ yêu cầu công chứng không làm mất đi các rủi ro pháp lý mà chỉ làm giảm đi một lớp kiểm tra giúp phát hiện sớm những rủi ro đó trước khi tranh chấp xảy ra”.
Luật sư Nguyễn Thị Quỳnh cũng cho rằng, khi công chứng không còn là thủ tục bắt buộc, trách nhiệm tự kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch sẽ đặt nặng hơn lên người dân. Với người am hiểu pháp luật hoặc có điều kiện thuê luật sư tư vấn, điều này không quá lớn, nhưng với người lần đầu giao dịch bất động sản hoặc ở khu vực nông thôn, việc tự đánh giá hồ sơ không đơn giản.
Cũng theo ông Kiên, cần phân biệt giữa điều kiện về hình thức và điều kiện để giao dịch có hiệu lực. Nếu Quốc hội thông qua Luật Đất đai theo đúng phương án dự thảo, việc không công chứng sẽ không còn là căn cứ để tuyên giao dịch vô hiệu chỉ vì không đáp ứng hình thức. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa mọi hợp đồng đều đương nhiên hợp pháp.
Ông dẫn Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Các trường hợp giao dịch vi phạm điều cấm (Điều 123), giao dịch giả tạo (Điều 124), giao dịch do người không đủ năng lực xác lập (Điều 125) hoặc bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127) vẫn có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Luật sư Nguyễn Thị Quỳnh cũng nhấn mạnh công chứng là cơ chế phòng ngừa tranh chấp hiệu quả, nhưng không phải “tấm khiên” tuyệt đối bảo đảm mọi giao dịch an toàn.
Trách nhiệm sẽ chuyển về các bên tham gia giao dịch
Theo Luật Công chứng 2024, công chứng viên phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng do mình thực hiện. Các tổ chức hành nghề công chứng phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp để bảo đảm quyền lợi của người dân nếu có thiệt hại do lỗi nghề nghiệp.
Ông Kiên cho rằng nếu bỏ quy định bắt buộc, trách nhiệm này sẽ thay đổi đáng kể khi các bên phải tự chịu trách nhiệm nhiều hơn về tính hợp pháp của hợp đồng. Ông cũng lưu ý cần phân biệt chức năng của Văn phòng đăng ký đất đai: cơ quan này chỉ thực hiện đăng ký biến động, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp hoặc chỉnh lý giấy chứng nhận, chứ không có chức năng xác minh ý chí của các bên hay đánh giá toàn diện tính hợp pháp của hợp đồng như công chứng viên.
Do đó, nếu phát sinh tranh chấp sau giao dịch, việc xác định hợp đồng có hợp pháp hay không, có bị vô hiệu hay không và trách nhiệm thuộc về ai vẫn do cơ quan có thẩm quyền, chủ yếu là Tòa án, xem xét theo quy định của pháp luật.
Cần duy trì kênh bảo vệ cho giao dịch rủi ro cao
Theo các chuyên gia, cải cách thủ tục hành chính là xu hướng cần thiết nhưng không nên đánh đổi bằng việc làm suy giảm cơ chế bảo vệ giao dịch bất động sản. Luật sư Phạm Hồng Kiên đề xuất phân loại giao dịch theo mức độ rủi ro: những giao dịch làm thay đổi chủ thể quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp vẫn nên duy trì cơ chế công chứng để bảo đảm an toàn pháp lý.
Trong khi đó, luật sư Nguyễn Thị Quỳnh cho rằng nếu giảm một thủ tục hành chính thì phải tăng cường cơ chế bảo đảm khác, như hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, kết nối cơ sở dữ liệu dân cư, đẩy mạnh định danh điện tử, chữ ký số và các phương thức xác thực điện tử để hạn chế giả mạo. Bà cũng khuyến nghị người dân vẫn nên chủ động sử dụng dịch vụ công chứng với giao dịch có giá trị lớn hoặc hồ sơ pháp lý phức tạp.
Các chuyên gia thống nhất rằng mục tiêu cải cách không chỉ là cắt giảm thủ tục mà còn phải bảo đảm tính minh bạch, an toàn của thị trường bất động sản và hạn chế tối đa tranh chấp phát sinh. Đây là nội dung cơ quan soạn thảo cần tiếp tục cân nhắc khi hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai.
