VCBS Dự Báo Thị Trường Bất Động Sản 2026: Miền Bắc Tăng Giá Mạnh, Miền Nam Hút Vốn
Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) vừa công bố báo cáo chi tiết về triển vọng ngành bất động sản nhà ở cho năm 2026, mang đến những phân tích sâu sắc về xu hướng thị trường. Theo đánh giá của đơn vị này, trong năm 2025, thị trường bất động sản miền Bắc đã ghi nhận một làn sóng tăng giá mạnh mẽ trên diện rộng, với đà tăng tập trung rõ nét tại các đô thị lớn và những khu vực vệ tinh được hưởng lợi từ quy hoạch phát triển.
Nguyên Nhân Đà Tăng Giá Tại Miền Bắc
Theo VCBS, đà tăng giá xuất phát chủ yếu từ tình trạng lệch pha giữa cung và cầu. Nguồn cung nhà ở trung cấp và vừa túi tiền vẫn còn hạn chế đáng kể, trong khi các chủ đầu tư lại ưu tiên phát triển các sản phẩm cao cấp để cải thiện biên lợi nhuận, giữa bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang. Ở chiều cầu, nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn miền Bắc vẫn duy trì ở mức cao, được hỗ trợ thêm bởi mặt bằng lãi suất thấp trong giai đoạn 2024–2025 và các gói tín dụng ưu đãi từ ngân hàng.
Nguồn hàng khan hiếm cùng với tâm lý đầu tư gia tăng đã đẩy giá bất động sản tăng mạnh, bắt đầu từ khu vực trung tâm Hà Nội và sau đó lan rộng ra các vùng ven. Bên cạnh đó, chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và tuân thủ pháp lý đồng loạt tăng cao cũng làm đội giá phát triển dự án, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo hiệu quả kinh doanh.
Chỉ Số Giá Bất Động Sản Trên Thu Nhập Tăng Vọt
VCBS cũng chỉ ra rằng, chỉ số giá bất động sản trên thu nhập tại Hà Nội do Numbeo công bố đã tăng mạnh trong giai đoạn 2024–2026. Chỉ số này được tính bằng cách lấy giá trung vị của căn hộ chia cho thu nhập khả dụng trung vị của hộ gia đình, với thu nhập khả dụng ròng của hộ gia đình bằng 1,5 lần thu nhập ròng cá nhân. Cụ thể, chỉ số này đã tăng từ 19,6 năm 2024 lên 24,7 năm 2025 và dự kiến đạt 31,1 vào năm 2026, phản ánh khả năng chi trả nhà ở của người dân đang suy giảm một cách nhanh chóng.
VCBS cho rằng mặt bằng giá chung cư miền Bắc đã neo ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua cũng như hiệu quả khai thác cho thuê thực tế. Từ cuối năm 2025, đà tăng có dấu hiệu chững lại khi giá bán tại nhiều khu vực tiệm cận vùng đỉnh của chu kỳ dài hạn, khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trước mặt bằng giá mới.
Xu Hướng Dịch Chuyển Vốn Sang Miền Nam
Theo VCBS, trong bối cảnh đó, dòng tiền có xu hướng rời khỏi những thị trường đã bão hòa về giá để tìm kiếm cơ hội tại các khu vực còn dư địa tăng trưởng. Miền Nam dần trở thành điểm đến thay thế hấp dẫn nhờ mặt bằng giá tương đối “mềm” hơn và triển vọng phục hồi nguồn cung trong trung hạn. Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong cơ cấu nguồn cung căn hộ năm 2025, với nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại khu vực lõi đô thị, đặc biệt là Thành phố Thủ Đức (cũ).
Một loạt dự án quy mô lớn đã được mở bán trong nửa cuối năm 2025, bao gồm The Global City (10.000 căn), Mizuki Park (4.677 căn), The Privé (3.175 căn), Eaton Park (2.052 căn), The Opus One – Vinhomes Grand Park (1.952 căn), Lancaster Legacy (749 căn) và Citi Grand (666 căn). Tuy nhiên, trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển dự án gia tăng, các chủ đầu tư có xu hướng đẩy mạnh phân khúc cao cấp, hạng sang để tối ưu hóa biên lợi nhuận, khiến tình trạng lệch pha cung – cầu tiếp tục diễn ra.
Hiệu Ứng Lan Tỏa Tại Các Tỉnh Phía Nam
VCBS đánh giá rằng, ở khu vực phía Nam, hiệu ứng lan tỏa sang các tỉnh phụ cận Thành phố Hồ Chí Minh cũng ngày càng rõ rệt. Năm 2025, Bình Dương (cũ) được xác định là thị trường chủ lực về nguồn cung mới, cả về quy mô lẫn mức độ sôi động. Sau khoảng ba năm trầm lắng, Đồng Nai và Long An (cũ) bắt đầu xuất hiện những tín hiệu phục hồi đáng chú ý, chủ yếu nhờ tiến độ đẩy nhanh của các dự án hạ tầng trọng điểm – đặc biệt là sân bay quốc tế Long Thành.
Điều này đã cải thiện đáng kể khả năng kết nối vùng và thu hút dòng vốn đầu tư. Bên cạnh đó, mặt bằng giá tại hai địa phương này vẫn ở mức tương đối thấp so với nhiều thị trường vệ tinh khác và chưa ghi nhận tình trạng tăng nóng, tạo ra dư địa cho một chu kỳ phục hồi mới trong tương lai. Hệ quả là dòng tiền dịch chuyển dần ra các vùng ven, đặt ra yêu cầu cấp thiết về đầu tư hạ tầng và tăng cường kết nối liên vùng để đảm bảo tính bền vững của thị trường bất động sản tổng thể.
