Trung Quốc, quốc gia đông dân nhất thế giới với 1,4 tỷ dân, đã vận hành một mô hình bất động sản độc đáo: người dân có thể mua nhà nhưng không sở hữu đất vĩnh viễn. Thay vào đó, họ được cấp quyền sử dụng đất (Land Use Rights – LUR) có thời hạn, tối đa 70 năm cho đất ở. Cơ chế này, được hình thành từ đầu thập niên 1990, đã giúp Nhà nước duy trì nguyên tắc đất đô thị thuộc sở hữu toàn dân trong khi vẫn tận dụng thị trường để phân bổ đất và tạo nguồn thu.
Người mua nhà ở Trung Quốc thực sự sở hữu điều gì?
Trong khi ở nhiều nền kinh tế, người mua nhà đồng thời sở hữu cả căn nhà và phần đất bên dưới, thì tại Trung Quốc, cấu trúc pháp lý có sự khác biệt cơ bản. Người dân có quyền sở hữu căn nhà, được chuyển nhượng, thế chấp và để thừa kế, nhưng phần đất bên dưới chỉ là quyền sử dụng có thời hạn do Nhà nước giao.
Theo quy định ban đầu, khi quyền sử dụng đất hết hạn, đất sẽ quay trở lại Nhà nước. Người sử dụng muốn tiếp tục phải thực hiện thủ tục gia hạn. Trong nhiều năm, câu hỏi “điều gì xảy ra khi 70 năm kết thúc?” chỉ tồn tại trên lý thuyết, vì phần lớn khu dân cư phát triển từ thập niên 1990 còn lâu mới đến hạn.
Năm 2016: Sự kiện Ôn Châu làm dấy lên tranh luận toàn quốc
Nhưng đến năm 2016, thành phố Ôn Châu (tỉnh Chiết Giang) đã biến câu hỏi lý thuyết này thành một cuộc tranh luận trên phạm vi cả nước. Theo China Daily và South China Morning Post, từ giữa thập niên 1990, Ôn Châu từng cấp một số quyền sử dụng đất ở với thời hạn chỉ 20 năm, ngắn hơn đáng kể so với 70 năm phổ biến sau này. Khi những quyền sử dụng đất đầu tiên hết hạn, một số chủ sở hữu được yêu cầu nộp khoản tiền lớn để tiếp tục sử dụng đất, có trường hợp lên tới khoảng một phần ba giá trị căn nhà.
Thông tin này nhanh chóng gây chấn động dư luận. Câu hỏi lớn hơn được đặt ra: Nếu những quyền sử dụng đất đầu tiên hết hạn đã gây tranh chấp như vậy, thì hàng chục năm sau, khi các quyền sử dụng đất 70 năm lần lượt đến hạn, hàng triệu chủ nhà sẽ đối mặt với điều gì?
Nghịch lý của mô hình đất đai Trung Quốc
Foreign Policy nhận định đây chính là nghịch lý của mô hình đất đai Trung Quốc. Nếu Nhà nước quy định người dân phải trả phí lớn để gia hạn, điều đó có thể ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của hàng trăm triệu hộ gia đình thành thị đang sở hữu nhà. Ngược lại, nếu quyền sử dụng đất luôn được gia hạn miễn phí và vô thời hạn, thì trên thực tế nó sẽ gần như tương đương quyền sở hữu đất vĩnh viễn, đi ngược lại nguyên tắc đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nước.
Cuối năm 2016, Bộ Đất đai và Tài nguyên Trung Quốc đưa ra giải pháp tạm thời cho các trường hợp tại Ôn Châu: người dân không phải nộp đơn xin gia hạn và không phải nộp thêm phí trong giai đoạn trước mắt. Tuy nhiên, đây chưa phải là lời giải pháp lý cuối cùng cho toàn bộ hệ thống.
Bộ luật Dân sự 2021: Tự động gia hạn nhưng cơ chế phí vẫn bỏ ngỏ
Sau nhiều năm thảo luận, Trung Quốc từng bước hoàn thiện khung pháp lý. Bộ luật Dân sự Trung Quốc, có hiệu lực từ ngày 1/1/2021, tại Điều 359 quy định: Quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở được tự động gia hạn khi hết thời hạn. Đây được xem là bước đi quan trọng nhằm giải tỏa lo ngại người dân sẽ mất quyền đối với phần đất sau 70 năm.
Tuy nhiên, điều luật cũng quy định việc thu, miễn hoặc giảm phí gia hạn sẽ được thực hiện theo các luật và quy định hành chính liên quan. Nói cách khác, pháp luật hiện hành đã xác lập nguyên tắc tự động gia hạn, nhưng chưa quy định thống nhất cơ chế tài chính áp dụng khi các quyền sử dụng đất 70 năm đầu tiên hết hạn trong tương lai. Đến nay, phần lớn quyền sử dụng đất ở 70 năm vẫn còn nhiều thập kỷ nữa mới đến hạn, nên Trung Quốc chưa phải xử lý bài toán này trên quy mô toàn quốc.
Bất động sản vẫn là kênh tích lũy tài sản lớn nhất
Điều đáng chú ý là mô hình quyền sử dụng đất có thời hạn không làm thay đổi vai trò của bất động sản trong nền kinh tế Trung Quốc. Theo Reuters, sau khi Trung Quốc cải cách chế độ nhà ở vào cuối những năm 1990, bất động sản nhanh chóng trở thành kênh tích lũy tài sản chủ yếu của người dân. Khoảng 96% hộ gia đình có hộ khẩu sở hữu nhà, trong khi bất động sản chiếm khoảng 70% tổng tài sản của các hộ gia đình. Reuters cho rằng một trong những nguyên nhân là người dân Trung Quốc có ít lựa chọn đầu tư quy mô lớn khác ngoài bất động sản.
Foreign Policy cũng chỉ ra rằng khi một căn nhà được bán lần đầu, khoảng thời gian 70 năm là rất dài, thường vượt quá tuổi đời của người mua và trong nhiều trường hợp còn dài hơn vòng đời thực tế của chính công trình. Trong giai đoạn giá nhà liên tục tăng, ngay cả những căn nhà đã qua nhiều lần chuyển nhượng, với thời hạn quyền sử dụng đất ngày càng ngắn lại, vẫn thường được giao dịch với giá cao hơn nhiều so với giá mua ban đầu. Điều đó khiến yếu tố thời hạn sử dụng đất ít ảnh hưởng tới quyết định mua nhà trong suốt nhiều năm.
Khủng hoảng bất động sản và tác động đến nền kinh tế
Theo Reuters, cuộc khủng hoảng bất động sản bắt đầu từ năm 2021 đã làm thay đổi trọng tâm của cuộc tranh luận. Thay vì lo ngại quyền sử dụng đất sẽ hết hạn, các hộ gia đình bắt đầu chịu tác động từ việc giá bất động sản giảm. Reuters nhận định bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng rất lớn trong tài sản của các hộ gia đình. Khi giá nhà đi xuống, nhiều người cảm thấy giá trị tài sản của mình suy giảm, từ đó cắt giảm chi tiêu và tăng tiết kiệm. Hiệu ứng này ảnh hưởng không chỉ tới thị trường bất động sản mà còn lan sang tiêu dùng và triển vọng tăng trưởng của nền kinh tế.
Nhìn từ góc độ đó, câu chuyện của Trung Quốc hiện nay không còn xoay quanh câu hỏi “70 năm rồi có mất nhà hay không”. Bộ luật Dân sự đã xác lập nguyên tắc quyền sử dụng đất ở sẽ được tự động gia hạn. Điều còn để ngỏ là cơ chế tài chính cụ thể khi việc gia hạn diễn ra trong tương lai. Trong khi chờ thời điểm đó, bất động sản, dù được xây dựng trên quyền sử dụng đất có thời hạn, vẫn tiếp tục là nơi tập trung phần lớn tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc và giữ vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế nước này.
