Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, nơi tăng trưởng tương lai dự kiến sẽ mở rộng ra ngoài lõi đô thị truyền thống. Nếu thập kỷ trước chứng kiến sự tăng giá mạnh ở cả căn hộ và nhà liền thổ, thì giai đoạn tiếp theo sẽ được định hình bởi xu hướng giãn nở ra ngoại ô, hình thành các hành lang phát triển mới và sự xuất hiện của các cực đô thị quy mô lớn trên phạm vi Hà Nội mở rộng.
Căn hộ: chuyển dịch theo hướng đa cực
Trong 10 năm qua, thị trường căn hộ Hà Nội đã ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể: tổng nguồn cung tăng 2,9 lần và giá sơ cấp trung bình tăng 288%. Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, đà tăng giá bền bỉ một phần đến từ sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá phải chăng. Không chỉ thay đổi về giá và nguồn cung, thị trường còn trải qua sự dịch chuyển cấu trúc: các dự án nhà ở mở rộng từ mô hình khu đô thị ban đầu sang nhiều vị trí đa dạng hơn, bao gồm ngoại ô, phía tây, khu vực thứ cấp và gần trung tâm. Điều này cho thấy thị trường đang vận động theo hướng đa cực.
Nguồn cung căn hộ tại khu vực Hà Nội mở rộng được dự báo tăng từ tối thiểu 440.000 căn thuộc 710 dự án vào năm 2025 lên ít nhất 760.000 căn thuộc 1.150 dự án vào năm 2035. Phần lớn nguồn cung mới này dự kiến xuất hiện tại các khu dân cư mới cách trung tâm hơn 30km, trong khi nhiều cực đô thị quy mô lớn sẽ gia nhập thị trường, góp phần hình thành các đô thị vệ tinh. Các tuyến đường vành đai, cầu mới và việc triển khai Luật Đất đai 2024 từ năm 2026 được xác định là động lực quan trọng cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.
Nhà liền thổ: nguồn cung tăng chậm hơn, giá trị vẫn tăng mạnh
Phân khúc nhà liền thổ có diễn biến nguồn cung khác biệt nhưng vẫn ghi nhận quỹ đạo tăng giá đáng chú ý. Tổng nguồn cung tăng 1,4 lần, trong khi giá sơ cấp trung bình tăng 257%. Dù tốc độ tăng nguồn cung thấp hơn căn hộ, phân khúc này vẫn duy trì mức tăng giá trị mạnh mẽ. Trong giai đoạn tới, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội mở rộng dự báo tăng từ tối thiểu 132.000 căn thuộc 520 dự án vào năm 2025 lên ít nhất 210.000 căn thuộc 700 dự án vào năm 2035.
Tương tự căn hộ, nguồn cung nhà liền thổ trong tương lai sẽ tiếp tục lan rộng ra ngoài trung tâm nhờ sự xuất hiện của các cực đô thị quy mô lớn và cải thiện kết nối hạ tầng liên vùng. Các tuyến Vành đai 1, 2, 3 và 4, cùng với đường cao tốc và metro, được xác định là động lực dài hạn cho tăng trưởng giá trị.
Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết: trong 10 năm qua, thị trường nhà ở Hà Nội đã trải qua nhiều giai đoạn từ phục hồi sau suy yếu kinh tế và lãi suất cao, đến tăng trưởng mạnh, chững lại do Covid-19, siết pháp lý và tín dụng, trước khi phục hồi gần đây. Xuyên suốt chu kỳ, mặt bằng giá tiếp tục xu hướng đi lên. Bà dự báo: "Khi thị trường mở rộng ra các khu vực ngoài trung tâm và các cực đô thị mới hình thành rõ nét hơn, chúng tôi cho rằng sẽ có thêm dư địa phát triển nguồn cung ở nhiều mức giá đa dạng hơn, qua đó mở ra cơ hội cho các sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu ở thực".
