Chính phủ ban hành Nghị định số 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026, quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Một trong những điểm đáng chú ý là quy định về quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ, theo đó chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m² và chiều cao dưới 12m sẽ được miễn giấy phép xây dựng và có thể tự thiết kế.
Điều kiện tự thiết kế nhà ở riêng lẻ từ 1/7/2026
Theo điểm a khoản 2 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ được tự thiết kế xây dựng công trình nếu đáp ứng đồng thời các tiêu chí sau: dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m² và chiều cao dưới 12m. So với Nghị định 06/2021/NĐ-CP hiện hành, vốn chỉ yêu cầu 2 điều kiện (dưới 3 tầng và không có tầng hầm), quy định mới đặt ra các tiêu chuẩn nghiêm ngặt hơn.
Phân loại nhà ở theo tầng và yêu cầu thiết kế
Đối với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm (trừ trường hợp được miễn), thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định pháp luật thực hiện. Với nhà từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm, ngoài yêu cầu về chuyên môn, hồ sơ thiết kế còn phải tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy chữa cháy.
Trách nhiệm của chủ sở hữu nhà ở
Nghị định yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải lắp đặt biển báo công trình tại cổng ra vào, dễ quan sát, hiển thị rõ tên, địa chỉ, số điện thoại của chủ sở hữu và các nội dung theo điểm a, b, d khoản 1 Điều 13. Chủ sở hữu tổ chức thi công, giám sát thi công và chịu trách nhiệm về an toàn cho công trình, công trình lân cận và môi trường. Khuyến khích chủ sở hữu tổ chức giám sát thi công, lập và lưu trữ hồ sơ công trình theo quy định.
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
UBND cấp xã cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ (trừ khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế). Ban quản lý các khu này cấp giấy phép cho công trình trong phạm vi quản lý. Sở Xây dựng cấp giấy phép cho các công trình còn lại. Cơ quan cấp phép cũng có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi giấy phép. Nếu cơ quan cấp phép không thu hồi giấy phép sai quy định, Chủ tịch UBND tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi. Đối với dự án nhiều công trình, thẩm quyền xác định theo công trình có cấp cao nhất. Khi điều chỉnh thiết kế làm thay đổi cấp, thẩm quyền xác định theo cấp mới.
