Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng của Tập đoàn One Mount vừa công bố báo cáo thị trường căn hộ quý II/2026 tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, cho thấy bức tranh phân hóa rõ nét dưới tác động của các yếu tố vĩ mô. Trong khi vốn đầu tư nước ngoài và đầu tư công duy trì tích cực, lãi suất cho vay cao đã kìm hãm sức cầu, khiến thị trường chững lại.
Nguồn cung mở mới dồi dào, tập trung phân khúc cao cấp
Tại Hà Nội, nguồn cung mở mới đạt 9.300 căn, chủ yếu là các dự án cao cấp và hạng sang nằm ở khu vực nội thành và phía Tây. Khu vực Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng ghi nhận 11.200 căn mới, tập trung vào phân khúc trung – cao cấp tại địa bàn Bình Dương cũ. Giá bán sơ cấp tại trung tâm Hà Nội neo ở mức 121 triệu đồng/m2, tăng 46% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh đạt 103 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể nhưng vẫn ở ngưỡng cao.
Sức cầu suy giảm, tỷ lệ hấp thụ chỉ 50%
Mặc dù nguồn cung gia tăng, sức cầu lại có xu hướng đi xuống. Tâm lý người mua thận trọng, chờ đợi và e ngại áp lực đòn bẩy tài chính đã kéo tỷ lệ hấp thụ của cả hai thị trường xuống mức 50%. Điều này cho thấy sự mất cân đối giữa cung và cầu trong ngắn hạn, đặc biệt khi lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức cao.
Triển vọng 2026-2027: Hà Nội tăng trưởng, TP.HCM phục hồi
Báo cáo dự báo, hạ tầng giao thông trọng điểm như metro và đường Vành đai sẽ là động lực tái định hình không gian đô thị. Hà Nội dự kiến đón 35.000-40.000 căn mở mới mỗi năm, với giá trung tâm tăng 10-13% trong năm 2026. Khu vực Thành phố Hồ Chí Minh kỳ vọng có 30.000-35.000 căn/năm, mặt bằng giá đi ngang trong ngắn hạn trước khi bật tăng mạnh 15-20% vào năm 2027. Sự phục hồi được dẫn dắt bởi các dự án tại khu vực mở rộng, trong khi Hà Nội vẫn do khu trung tâm chi phối.
Áp lực lãi suất và dòng vốn dịch chuyển
Lãi suất cao liên tục trong nửa đầu năm 2026 chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, cho thấy dư địa điều hành chính sách tiền tệ thu hẹp. Môi trường tài chính kém thuận lợi đã thúc đẩy dòng tiền đầu tư dịch chuyển từ bất động sản sang các kênh có lợi suất cao hơn như tiền gửi tiết kiệm. Giá vàng sau khi đạt đỉnh vào tháng 2/2026 đã giảm liên tiếp bốn tháng, hiện ở mức xấp xỉ 147 triệu đồng/lượng, gần tương đương cùng kỳ năm 2025. Thị trường chứng khoán ghi nhận thanh khoản giảm so với đầu năm, nhưng lũy kế sáu tháng đầu năm vẫn cao hơn cùng kỳ năm ngoái.
Dự báo lãi suất và đầu tư công
Báo cáo dự báo lãi suất cuối năm 2026 nếu có giảm chỉ ở mức nhẹ khoảng 0,5%, do dư địa chính sách tiền tệ hạn chế khi Fed chưa giảm lãi suất và tốc độ tăng trưởng tiền gửi tại Việt Nam chậm lại. Đầu tư công tiếp tục là điểm sáng với tỷ lệ giải ngân dự kiến đạt trên 85% cả năm. Các yếu tố này sẽ tiếp tục chi phối thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2026.
