Tại hội thảo 'Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững', đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và các chuyên gia nhận định tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ đạo, nhưng thị trường cần đa dạng hóa kênh huy động vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản (REIT) và M&A để giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.
Đa dạng hóa nguồn vốn, giảm áp lực lên ngân hàng
Ông Đào Văn Hà, Phó vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (NHNN), cho rằng thị trường bất động sản còn nhiều điểm nghẽn như thiếu nguồn cung nhà ở phù hợp, vướng mắc pháp lý, thời gian phê duyệt kéo dài và dữ liệu thị trường chưa đồng bộ. NHNN điều hành tín dụng linh hoạt với mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026 khoảng 15%, ưu tiên vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và bất động sản khu công nghiệp.
Từ cuối tháng 5, phần dư nợ tăng thêm cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất không tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng. Tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn được nâng từ 30% lên 40%, tăng khả năng cung ứng vốn cho dự án lớn.
Theo ông Hà, tín dụng không thể tiếp tục là kênh vốn chủ lực vì bất động sản cần vốn trung và dài hạn, trong khi nguồn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Phụ thuộc quá lớn vào tín dụng tạo áp lực lên hệ thống ngân hàng và ảnh hưởng đến hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế.
Gánh nặng tín dụng và nhu cầu vốn khổng lồ
Ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ chứng khoán Việt Nam (VSDC), cho biết dư nợ tín dụng tương đương khoảng 146% GDP, cao hơn nhiều so với vốn hóa thị trường chứng khoán khoảng 82% GDP. Điều này cho thấy gánh nặng cung ứng vốn vẫn đặt chủ yếu lên hệ thống ngân hàng.
Ông Sơn cho biết từ nay đến năm 2030, Việt Nam cần khoảng 1.500 tỷ USD để đạt mục tiêu tăng trưởng hai con số. Do đó, cần khơi thông các nguồn lực trong nước và quốc tế qua thị trường vốn, công cụ nợ và dòng vốn đầu tư nước ngoài.
Để giảm phụ thuộc vào tín dụng, ông Đào Văn Hà nhấn mạnh nhu cầu vốn trung và dài hạn của doanh nghiệp bất động sản cần được đáp ứng qua thị trường trái phiếu minh bạch, REIT, thị trường chứng khoán và dòng vốn ngoại thông qua M&A.
Hoàn thiện thị trường vốn và pháp lý
NHNN kiến nghị Bộ Xây dựng ban hành Nghị định về Quỹ phát triển nhà ở, xây dựng Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, hoàn thiện cơ sở dữ liệu về nhà ở và đất đai để ngân hàng định giá sát giá trị thực, hạn chế cho vay đầu cơ.
Bộ Tài chính được đề xuất hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp. Các địa phương cần đẩy nhanh thủ tục, công bố danh mục dự án đủ điều kiện để tổ chức tín dụng giải ngân.
Theo ông Nguyễn Sơn, về lâu dài, Việt Nam cần phát triển đồng bộ các kênh huy động vốn qua đầu tư công, thị trường vốn, tín dụng ngân hàng và FDI, mở rộng công cụ dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp hay trái phiếu tăng vốn cấp 2 của ngân hàng. Ông cho rằng nâng cao tính minh bạch và được FTSE nâng hạng lên thị trường mới nổi sẽ thu hút khoảng 25-28 tỷ USD dòng vốn quốc tế, giúp giảm phụ thuộc của bất động sản vào tín dụng ngân hàng.
