Thị trường bất động sản hạ nhiệt khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh khó khăn khi mua đất ở thời điểm giá đỉnh. Dù đã giảm giá, việc tìm kiếm người mua vẫn là bài toán nan giải.
Nhà đầu tư 'ôm đất' vì mua đỉnh
Anh Nguyễn Văn Tuấn (phường Vĩnh Tuy, Hà Nội) chia sẻ với VTC News rằng anh đã mua một lô đất nền tại Thạch Thất (Hà Nội) vào đầu năm 2025 với giá 2,5 tỷ đồng cho 50 m2. Từ cuối năm 2025 đến nay, thị trường đất nền sụt giảm thanh khoản, khiến giá lô đất của anh giảm xuống còn 2 tỷ đồng.
Đầu năm 2026, do gặp khó khăn về dòng tiền, anh Tuấn nhiều lần nhờ môi giới rao bán nhưng không có người hỏi mua. Anh cho biết mình như "ngồi trên lửa" vì lo lắng lô đất khó thanh khoản, dòng tiền bị chôn lại. Vào giữa năm 2025, khi thị trường có dấu hiệu giao dịch tích cực hơn, lô đất của anh từng tăng giá lên khoảng 2,7 tỷ đồng, nhưng lượng khách vẫn thưa thớt và hiện tại vẫn chưa tìm được chủ mới.
"Thị trường hồi phục nhưng vẫn ít khách, nhất là giá lúc mua quá cao nên giờ bán sao cho không bị thua lỗ sẽ là bài toán rất khó", anh Tuấn lo lắng nói.
Lướt sóng bất thành, nhà đầu tư ôm đất
Tương tự, chị Trần Hải Lan (phường Cửa Nam, Hà Nội) cũng rơi vào tình cảnh "ôm đất" bất đắc dĩ khi lướt sóng bất thành. Chị Lan mua một lô đất tại Văn Giang (Hưng Yên) vào cuối năm 2024 với giá gần 4 tỷ đồng, kỳ vọng đầu năm 2025 sẽ bán lại và thu lời nhanh. Tuy nhiên, sau đó nhiều khu vực bắt đầu chững giá, chị buộc phải giữ đất.
Mới đây, chị lại có ý định bán với giá bằng lúc mua là 4 tỷ đồng, nhưng theo môi giới, mức giá này quá cao so với mặt bằng chung và các lô đất cùng vị trí. "Lúc tôi mua, đất trong khu tăng hơn 30% so với đầu năm ngoái. Giờ muốn bán lại thì giá đó rất khó bán, nếu muốn nhanh phải giảm giá", chị Lan chia sẻ.
Thị trường chững lại, giá giảm nhẹ
Theo dữ liệu của PropertyGuru Việt Nam, thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại rõ rệt. Đối với phân khúc chung cư, giá rao bán phổ biến tại Hà Nội giảm từ 87 triệu đồng/m2 vào tháng 1 xuống còn 85 triệu đồng/m2 vào tháng 5, tương đương giảm khoảng 2%. Phân khúc nhà mặt phố cũng đối mặt với áp lực suy giảm nhu cầu: tháng 5, lượng tìm kiếm nhà mặt phố giảm 10% so với tháng trước và giảm gần 50% so với cùng kỳ năm trước.
Mức độ quan tâm toàn thị trường trong tháng 5 giảm 4% theo quý và giảm tới 36% so với cùng kỳ năm trước, theo PropertyGuru Việt Nam.
Trong khi đó, theo SSI Research, lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức khá cao, khoảng 8,5-10% trong thời gian ưu đãi và 11-15% sau đó. Chi phí vốn gia tăng khiến thanh khoản suy giảm, đồng thời xuất hiện hiện tượng điều chỉnh giá ở cả thị trường sơ cấp và chuyển nhượng.
Nhà đầu tư giảm giá để thu hồi vốn
Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, vay 70-90% giá trị tài sản, đã bắt đầu giảm giá bán 100-300 triệu đồng đối với nhiều căn hộ và nhà thấp tầng để thu hồi vốn. Một số khu vực từng tăng nóng cũng ghi nhận giá đi ngang hoặc giảm nhẹ.
Dòng tiền đầu cơ giảm, nhà đầu tư thận trọng
Theo ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc Khối khách hàng cá nhân ACB, dòng tiền đầu cơ bất động sản giảm đáng kể. Một trong những nguyên nhân là chi phí vốn tăng mạnh. Trước đây, lãi suất vay mua bất động sản chỉ khoảng 7%/năm, nhưng hiện nay đã tăng lên mức 13-14%/năm. Mức chi phí vốn này khiến chiến lược vay ngân hàng để mua đất chờ tăng giá không còn hiệu quả.
Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức đang phải đối mặt với áp lực trả lãi và gốc ngày càng lớn. Khi lợi nhuận kỳ vọng không đủ bù đắp chi phí vốn, thị trường buộc phải điều chỉnh. Đây không chỉ là sự điều chỉnh về giá mà còn là sự thay đổi trong tư duy đầu tư.
Chuyển dịch sang tài sản có giá trị thực
TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng khi thị trường chuyển sang ưu tiên những giá trị thực, nhà đầu tư buộc phải thay đổi tiêu chí lựa chọn tài sản. Thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá, họ sẽ phải đánh giá liệu bất động sản đó có đáp ứng nhu cầu sử dụng, có khả năng khai thác và tạo ra giá trị bền vững hay không.
Ông cho biết trước đây, nhiều nhà đầu tư chỉ ưu tiên mua bất động sản tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM, nhưng mặt bằng giá hiện đã ở mức rất cao, trong khi hiệu quả khai thác không còn hấp dẫn. Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư sẽ phải mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực mới, nhưng không còn lựa chọn theo tâm lý "đón sóng" mà phải phân tích kỹ từng dự án.
Theo ông, điều quan trọng không còn nằm ở việc dự án có thể tăng giá hay không, mà là liệu dự án đó có khả năng hình thành một đô thị thực sự với cư dân đến sinh sống, có hoạt động kinh doanh, có việc làm, cùng hệ thống dịch vụ và tiện ích để tạo nên sức sống lâu dài. Những sản phẩm được lựa chọn trong giai đoạn tới phải đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí: có thể sử dụng để ở, có khả năng khai thác cho thuê, tạo dòng tiền ổn định và vẫn còn dư địa tăng giá trong tương lai.
