Mã định danh nhà đất chính thức áp dụng từ 1/3: Tác động đa chiều đến thị trường
Từ ngày 1 tháng 3 năm 2026, mỗi bất động sản tại Việt Nam chính thức được gắn mã định danh điện tử riêng trên hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, theo quy định của Nghị định 357. Cấu trúc của mã này bao gồm: mã định danh thửa đất, mã thông tin dự án hoặc công trình, định danh địa điểm (nếu có) và loại sản phẩm bất động sản. Việc triển khai này được kỳ vọng sẽ tăng cường quản lý nhà nước, tạo tiền đề cho các chính sách thuế mới, nhưng đồng thời có thể tác động đến tâm lý người mua trong ngắn hạn.
Tăng cường quản lý và minh bạch hóa thị trường
Với cơ quan quản lý, việc "số hóa" bất động sản tương tự như gắn mã phương tiện giao thông, giúp tăng cường quản lý theo mô hình kinh tế số và từng bước hình thành cơ sở để triển khai các chính sách quản lý thuế, điều tiết thị trường. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhấn mạnh rằng hệ thống dữ liệu này không chỉ có ý nghĩa quản trị hành chính mà còn là nền tảng kỹ thuật quan trọng để thực hiện Luật Đất đai mới, đặc biệt trong lĩnh vực định giá đất, quản lý thuế và giám sát giao dịch. Khi mọi bất động sản được đăng ký và ghi nhận đầy đủ giao dịch, nhà quản lý có thể theo dõi sát hơn giá trị chuyển nhượng thực tế, từ đó hạn chế tình trạng kê khai giá thấp và cải thiện hiệu quả thu ngân sách.
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết mã định danh nhà đất sẽ được sử dụng xuyên suốt trong quá trình giao dịch và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này. Đây là công cụ quan trọng giúp quản lý thị trường thống nhất và hiệu quả khi toàn bộ thông tin về dự án và giao dịch được cập nhật thường xuyên. Bà Hằng khẳng định: "Khi hệ thống thông tin hoàn thiện, các giao dịch chuyển nhượng phải cập nhật đầy đủ, minh bạch, giúp hạn chế tình trạng hai giá, ngăn chặn tình trạng gom hàng, đẩy giá".
Tác động đến chủ đầu tư và người mua
Ở góc độ chủ đầu tư và nhà phát triển bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho rằng việc gắn mã ID nhà đất đặt ra yêu cầu doanh nghiệp phải chuẩn hóa pháp lý từ đầu và quản trị dự án bài bản, chuyên nghiệp hơn. Điều này giúp hạn chế dự án "ma" và tình trạng huy động vốn trái phép, vốn xuất hiện nhiều trong các giai đoạn trước nhờ vào khoảng trống thông tin và lỗ hổng pháp lý. Ông Hiệp nói thêm: "Khi tất cả thông tin về sản phẩm, pháp lý, giao dịch được thu thập công khai, các chủ đầu tư sẽ phải nâng cao cả uy tín và chất lượng sản phẩm bằng tiến độ xây dựng, chất lượng bàn giao, tiện ích...".
Với người mua ở thực và nhà đầu tư trung dài hạn, việc dự án được cập nhật công khai trên hệ thống thông tin sẽ trở thành kênh giúp họ dễ dàng tiếp cận và gia tăng mức độ tin cậy. Khi thông tin về sản phẩm được quản lý và theo dõi chặt chẽ, người mua sẽ được hưởng lợi khi hạn chế những rủi ro pháp lý. Ông Powell cũng chia sẻ rằng với các tổ chức tài chính, ngân hàng và nhà đầu tư chuyên nghiệp, một hệ thống dữ liệu xác thực, liên thông sẽ hỗ trợ quá trình thẩm định, định giá rủi ro và xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn.
Thách thức với nhà đầu tư ngắn hạn và khuyến nghị triển khai
Tuy nhiên, quy định mới có thể tác động đến tâm lý nhóm đầu tư ngắn hạn - nhóm đóng góp phần lớn giao dịch nhà đất trong thời gian qua. Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng hơn 75% giao dịch nhà ở trong năm 2025 đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Việc định danh nhà đất có thể tạo tâm lý e ngại, thận trọng cho nhóm nhà đầu tư này khi xuống tiền, dẫn đến tình trạng giảm thanh khoản cục bộ.
Để chính sách mới được triển khai hiệu quả, các chuyên gia khuyến nghị cơ quan quản lý cần có hướng dẫn chi tiết với người dân về thủ tục gắn mã định danh và trách nhiệm cung cấp thông tin. Ông Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh: "Việc gắn mã định danh nhà đất cần phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, cơ quan thuế, công chứng và đăng ký đất đai để dữ liệu được kết nối liên thông, tránh tình trạng phân mảnh, chồng chéo hoặc trùng lặp, gây phiền hà cho người dân và tốn kém cho Nhà nước". Ông kết luận: "Đây sẽ là công cụ để Nhà nước hoạch định chính sách, điều tiết cung - cầu hợp lý, hướng tới thị trường minh bạch và chuyên nghiệp".
