Đấu giá đất vẫn 'nóng' dù siết đặt cọc 50%, thị trường Hà Nội sôi động
Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết ngày 6/1 để xử lý các vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là giao đất ở theo Luật Đất đai. Một trong những điểm nổi bật là việc nâng mức đặt cọc lên tối đa 50% giá khởi điểm, thay vì mức 20% như trước đây. Đồng thời, các chế tài xử lý hành vi vi phạm cũng được siết chặt mạnh mẽ hơn.
Theo đó, người trúng đấu giá nhưng không nộp tiền sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 2 đến 5 năm. Trong khi đó, trường hợp không nộp đủ tiền trúng đấu giá sẽ bị cấm từ 6 tháng đến 3 năm. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng "thổi giá rồi bỏ cọc", vốn đã gây nhiễu loạn thị trường đất nền ở nhiều địa phương trong thời gian qua.
Thị trường Hà Nội vẫn sôi động bất chấp quy định mới
Dù mức đặt cọc đã được nâng lên tối đa 50%, thị trường đấu giá đất tại Hà Nội vẫn ghi nhận sức nóng đáng kể. Đầu tháng 2/2026, hàng loạt phiên đấu giá đất tại khu vực phía Tây Hà Nội đã diễn ra với tỷ lệ thành công gần như tuyệt đối.
Một ví dụ điển hình là phiên đấu giá 44 lô đất tại xã Tây Phương. Toàn bộ các lô đất này đều được đấu giá thành công, với giá trúng cao nhất lên tới 164,4 triệu đồng/m² và thấp nhất là 62,8 triệu đồng/m². Tương tự, phiên đấu giá 34 thửa đất tại xã Hạ Bằng cũng ghi nhận giá trúng cao nhất hơn 90 triệu đồng/m², gấp 10 lần giá khởi điểm.
Trước đó, xã Quang Minh đã đấu giá thành công 6 lô đất ở, với giá trúng dao động từ gần 73 triệu đồng/m² đến gần 130 triệu đồng/m², gấp 13 lần giá khởi điểm. Những con số này cho thấy sự hấp dẫn không hề giảm sút của thị trường đấu giá đất.
Nhà đầu tư cân nhắc kỹ hơn nhưng vẫn sẵn sàng tham gia
Tham gia phiên đấu giá tại xã Hạ Bằng, anh Nguyễn V. H., một nhà đầu tư cá nhân ở Hà Nội, chia sẻ rằng mức đặt cọc tăng lên khiến nhiều người phải cân nhắc kỹ hơn. "Trước đây, đặt cọc 20% thì nhiều người sẵn sàng vào cuộc, thậm chí đấu giá lướt sóng để kiếm lời. Nay phải bỏ ra một khoản tiền lớn hơn, tôi phải tính toán dòng tiền rất kỹ. Nhưng nếu lô đất có vị trí đẹp, hạ tầng tốt thì vẫn đáng đầu tư dài hạn," anh H. nói.
Anh Lê Văn T., một môi giới bất động sản đất nền tại khu vực Thạch Thất, cho rằng các phiên đấu giá đang đóng vai trò "neo giá" cho đất nền xung quanh. "Giá trúng cao khiến đất lân cận cũng tăng theo. Nhiều nhà đầu tư coi đấu giá là kênh xác lập mặt bằng giá mới, nên dù mức đặt cọc tăng, họ vẫn tham gia, đặc biệt là với những lô có vị trí phù hợp quy hoạch, tiềm năng phát triển và hạ tầng từng bước được đầu tư. Do đó, dù mức đặt cọc nâng lên tối đa 50%, đất đấu giá khó hạ nhiệt ngay," anh T. nhận định.
Chuyên gia chỉ ra những vướng mắc cần khắc phục
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng việc nâng mức đặt cọc tối đa lên 50% sẽ buộc người tham gia đấu giá phải thận trọng hơn, qua đó khắc phục tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc với mục đích thổi giá đất hoặc các hành vi không lành mạnh khác.
Tuy nhiên, luật sư Đỉnh cũng chỉ ra một số vướng mắc trong quy định mới. Thứ nhất, việc quy định mức đặt cọc từ 10% đến 50% giá khởi điểm là quá rộng, trao quyền quyết định lớn cho địa phương, dễ dẫn đến lúng túng trong thực thi hoặc áp dụng thiếu thống nhất. Thứ hai, nếu địa phương chọn mức cọc cao (bằng 50% giá khởi điểm), vô hình trung lại tạo ra rào cản cho người tham gia đấu giá, làm giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá đất.
Chuyên gia này đề xuất rằng, ngoài việc tăng mức đặt cọc, cần nâng mức giá khởi điểm sát với giá thị trường, công khai dữ liệu đấu giá, kiểm soát tình trạng "quân xanh, quân đỏ" và giám sát việc chuyển nhượng sau đấu giá để tránh tạo ra sóng "giá ảo".
Nhìn chung, dù chính sách đã được siết chặt, thị trường đấu giá đất tại Hà Nội vẫn duy trì sự sôi động, phản ánh nhu cầu đầu tư dài hạn và tiềm năng phát triển của các khu vực này.
