Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đề xuất sửa đổi quy định về thời điểm nhận tiền đặt cọc đối với nhà ở hình thành trong tương lai, theo hướng cho phép chủ đầu tư được thu tiền cọc ngay sau khi dự án hoàn tất một số thủ tục đầu tư quan trọng, thay vì phải chờ đến khi đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.
Đề xuất nới thời điểm nhận cọc
Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị hợp đồng khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, HoREA cho rằng quy định này là bất hợp lý, bởi khi đến giai đoạn đó, chủ đầu tư đã có quyền ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng, khiến việc đặt cọc trở nên không cần thiết.
Thay vào đó, HoREA kiến nghị sửa đổi khoản 5 Điều 18 theo hướng cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc không quá 5% ngay sau khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định, đồng thời chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Lợi ích cho cả doanh nghiệp và khách hàng
Theo HoREA, ở giai đoạn này, doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, có quyền sử dụng đất và hoàn thành các thủ tục đầu tư quan trọng. Việc cho phép nhận tiền đặt cọc sẽ giúp bổ sung nguồn vốn đầu tư, giảm áp lực tín dụng. Ngoài ra, hoạt động đặt cọc còn giúp chủ đầu tư thăm dò thị trường, đánh giá nhu cầu và sức mua của khách hàng để điều chỉnh sản phẩm và tiến độ triển khai dự án.
Đối với khách hàng, HoREA cho rằng việc đặt cọc sớm giúp họ có cơ hội mua sản phẩm với “giá gốc”, đồng thời được “chốt giá bán, giá thuê mua” ngay từ đầu. Hiệp hội nhấn mạnh đề xuất này là “cần thiết, hợp tình hợp lý và có lợi cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng”.
Rủi ro tiềm ẩn từ đề xuất
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng đề xuất này cần được xem xét thận trọng. Việc cho phép nhận tiền đặt cọc trước thời điểm dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh có thể làm gia tăng rủi ro nếu thiếu cơ chế giám sát chặt chẽ. Trên thực tế, dù dự án đã hoàn tất một số thủ tục đầu tư, quá trình hoàn thiện pháp lý vẫn có thể kéo dài hoặc phát sinh vướng mắc. Trong trường hợp dự án chậm tiến độ, khách hàng có thể phải chờ nhiều năm mới được ký hợp đồng mua bán hoặc nhận lại khoản tiền đã đặt cọc. Khi đó, phần lớn rủi ro sẽ do khách hàng gánh chịu.
