Sáng 22/7, tại Hà Nội, Báo Thanh tra tổ chức hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững”, quy tụ đại diện Thanh tra Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng, các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia kinh tế, tài chính, chứng khoán cùng đông đảo cơ quan thông tấn, báo chí. Sự kiện gồm ba tham luận chuyên đề và hai phiên đối thoại chính sách, nhằm trao đổi, phân tích khó khăn hiện nay và kết nối cơ quan quản lý, hệ thống ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản với thị trường vốn để tìm giải pháp đồng bộ thúc đẩy nguồn cung, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và củng cố niềm tin thị trường.
Mục tiêu đối thoại đa chiều
Phát biểu khai mạc, Tổng Biên tập Báo Thanh tra Nguyễn Tuấn Anh nhấn mạnh mục tiêu tạo diễn đàn đối thoại chính sách đa chiều giữa cơ quan quản lý Nhà nước, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp và chuyên gia nhằm nhận diện đúng điểm nghẽn và đề xuất giải pháp khả thi để khơi thông nguồn lực cho thị trường. Ông Tuấn Anh cho rằng bất động sản có sức lan tỏa lớn, tác động trực tiếp đến tăng trưởng kinh tế, đầu tư, việc làm, hệ thống tài chính và quá trình đô thị hóa. Vì vậy, khơi thông nguồn vốn là yêu cầu quan trọng nhưng phải đi cùng hoàn thiện thể chế, tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và nâng cao tính minh bạch của thị trường. Trong bối cảnh tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ đạo, để phát triển bền vững cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn và nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực.
Định hướng điều hành dòng vốn tín dụng bất động sản
Ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo-Thống kê, Ngân hàng Nhà nước, cho biết thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới khi hệ thống pháp luật dần được sửa đổi, hoàn thiện đồng bộ. Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ khiến nhu cầu nhà ở duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại nhiều khó khăn: cơ cấu sản phẩm mất cân đối khi thiếu hụt trầm trọng nhà ở có giá phù hợp thu nhập người dân; một số dự án vướng mắc pháp lý, thời gian phê duyệt kéo dài, ảnh hưởng đến khả năng thẩm định và giải ngân của ngân hàng. Hệ thống thông tin chưa liên thông tạo kẽ hở cho các hành vi lợi dụng gây biến động thị trường, trong khi năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư còn hạn chế. Các kênh huy động vốn dài hạn như chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển tương xứng, khiến dòng vốn đầu tư vào bất động sản phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.
“Vấn đề hiện nay không chỉ đơn thuần là “khơi thông” dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản mà quan trọng hơn là phải phân bổ nguồn vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển bền vững và ngày càng nhiều người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, hạn chế đầu cơ”, ông Hà nhìn nhận.
Phát triển nguồn cung nhà ở cân bằng, ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội
Ngân hàng Nhà nước đã và đang triển khai đồng bộ nhiều chính sách: điều hành chủ động, linh hoạt, phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa, ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối, góp phần ổn định mặt bằng lãi suất cho vay. Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước giữ nguyên các mức lãi suất điều hành, yêu cầu các tổ chức tín dụng công bố thông tin lãi suất cho vay trên trang thông tin điện tử để khách hàng tham khảo. Đáng chú ý, Ngân hàng Nhà nước đã quy định hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua nhà ở xã hội thấp hơn so với bất động sản thương mại thông thường, qua đó tạo điều kiện thuận lợi và khuyến khích các ngân hàng mở rộng tín dụng cho phân khúc này.
Năm 2026, định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống được Ngân hàng Nhà nước đặt ở mức khoảng 15%. Các ngân hàng được yêu cầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Tuy nhiên, từ ngày 29/5/2026, Ngân hàng Nhà nước cho phép không tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khu chế xuất vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng. Đồng thời, để đáp ứng nhu cầu vay vốn trung và dài hạn của các dự án lớn, Ngân hàng Nhà nước đã nới tỷ lệ tối đa dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn từ mức 30% lên 40%, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
Ông Hà cũng cho biết công tác thanh tra được đổi mới theo hướng thanh tra chuyên đề, tập trung nguồn lực vào các khoản cấp tín dụng tiềm ẩn rủi ro cao như cho vay dự án chưa đầy đủ pháp lý hoặc các nhóm khách hàng lớn. Bất động sản đòi hỏi nguồn vốn trung và dài hạn, do đó việc phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng có thể làm gia tăng áp lực lên hệ thống tài chính và ảnh hưởng đến hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế. Ngân hàng Nhà nước đã kiến nghị Bộ Xây dựng đẩy mạnh nghiên cứu đề xuất ban hành Nghị định về Quỹ phát triển nhà ở, xây dựng mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý; hoàn thiện cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản và đất đai để ngân hàng có cơ sở định giá sát giá trị thực, hạn chế cho vay đầu cơ. Song song đó, Ngân hàng Nhà nước kiến nghị Bộ Tài chính tiếp tục hoàn thiện quy định về thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố cần tập trung giải quyết nhanh thủ tục hành chính, công bố danh mục dự án đủ điều kiện để các tổ chức tín dụng xem xét cấp tín dụng, giải ngân kịp thời.
“Trong giai đoạn phát triển mới, mục tiêu không chỉ là khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản mà còn phải bảo đảm dòng vốn được phân bổ hiệu quả, hướng tới các nhu cầu thực và các dự án tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế”, ông Hà khẳng định.
Giải pháp thúc đẩy nguồn cung nhà ở cân bằng
Ông Hà Quang Hưng, Cục phó Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, chia sẻ thời gian qua, bên cạnh phát triển nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường, Đảng và Nhà nước đã thúc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà công nhân để chăm lo cho đối tượng thu nhập thấp. “Chúng ta đã tạo hành lang thể chế, pháp lý tương đối đầy đủ, đồng bộ, thông thoáng, bảo đảm hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia”, ông Hưng nói. Dẫn chứng các chính sách miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án, cho vay ưu đãi lãi suất thấp, ông Hưng khẳng định nhờ đó, năm 2025, cả nước đã hoàn thành hơn 103.000 căn nhà ở xã hội, đạt 103% kế hoạch; 6 tháng đầu năm 2026 có 270 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô 269.409 căn; đã khởi công 62 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê mới với quy mô 65.065 căn. “Số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2026 đạt 77% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội”, ông Hưng thông tin.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản nhà ở vẫn còn tồn tại như lệch pha cung-cầu (dư nguồn cung cao cấp, thiếu nhà ở giá phù hợp). Cơ cấu sản phẩm thiên về nhà ở để bán, thiếu nhà ở cho thuê dài hạn. Giá nhà quá cao, gấp nhiều lần so với thu nhập trung bình, khiến người lao động tại đô thị lớn khó tiếp cận; cơ chế ưu đãi chưa đủ sức hấp dẫn để thu hút khu vực tư tham gia đầu tư nhà ở cho thuê. Trước tình hình đó, ông Hưng cho biết Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và Thủ tướng Lê Minh Hưng đã đưa ra chỉ đạo, định hướng phát triển nhà ở với nhiều điểm mới, đặc biệt chuyển đổi mạnh tư duy từ chủ yếu phát triển nhà ở thương mại sang đồng thời cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, trong đó nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn.
Hiện nay, Bộ Xây dựng đang phối hợp các bộ, ngành, địa phương tiến hành sơ kết tình hình thực hiện Chỉ thị số 34 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới. Bộ cũng sẽ đề xuất văn bản phù hợp của Bộ Chính trị, làm cơ sở hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan; nghiên cứu, xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn từng nhóm nhà ở theo mô hình mới. Mặt khác, Bộ Xây dựng đang chủ trì sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các pháp luật khác có liên quan, dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp không thường lệ vào tháng 8 và xem xét thông qua vào kỳ họp tháng 10/2026. Theo ông Hưng, định hướng sẽ ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê với giá hợp lý từ nguồn lực của Nhà nước; có chính sách ưu đãi mạnh về đất đai, tài chính, thuế, tín dụng… để thu hút dòng vốn tư nhân và các quỹ đầu tư dài hạn tham gia.
Bộ Xây dựng đã đề nghị các địa phương khẩn trương rà soát, đánh giá tổng thể nhu cầu về nhà ở, nhất là nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, mô hình và loại hình nhà ở phù hợp điều kiện địa phương; rà soát lại quỹ đất tại các khu đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu vực đô thị hóa nhanh để chủ động giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất sạch, kết nối đồng bộ để phát triển nhà ở cho thuê. Các địa phương cũng được đề nghị chủ động triển khai đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê từ nguồn vốn ngân sách địa phương; sử dụng có hiệu quả Quỹ nhà ở quốc gia tại địa phương để thực hiện đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ nhà ở cho thuê trên địa bàn.
Góc nhìn từ tổ chức tín dụng
Ông Trần Hoài Phương, Giám đốc Ngân hàng doanh nghiệp HDBank, đề xuất cần sự phối hợp đồng bộ trong các cấp ngành và doanh nghiệp để khơi thông nguồn vốn cho thị trường một cách hiệu quả, góp phần hỗ trợ doanh nghiệp và người dân. Trong khuôn khổ chương trình, hai phiên đối thoại chính sách về “Kiến tạo thể chế - Định hướng dòng vốn - Củng cố niềm tin thị trường” cùng “Kiến tạo hệ sinh thái vốn và thị trường - Hướng tới mục tiêu người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn” đã mang đến góc nhìn tổng quát cũng như chi tiết về bức tranh tín dụng chính sách và đề xuất nhóm giải pháp để dòng vốn tín dụng thực sự góp phần phát triển bền vững, hiệu quả thị trường bất động sản. Các phiên đối thoại cũng gợi mở nhiều vấn đề đáng lưu tâm đối với dòng vốn tín dụng bất động sản hiện nay, trong đó phiên thứ nhất tập trung vào hoàn thiện khung pháp lý, điều hành tín dụng, tháo gỡ điểm nghẽn về cơ chế và tăng cường phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhằm xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, ổn định.
Thông qua các tham luận và đối thoại chính sách, hội thảo đã làm rõ những vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản từ góc độ thể chế, tín dụng, thị trường vốn và thực tiễn vận hành. Những trao đổi, kiến nghị của các cơ quan quản lý, chuyên gia, tổ chức tín dụng và doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện cơ chế, chính sách, phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn, nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực, thúc đẩy nguồn cung nhà ở và củng cố niềm tin của thị trường.
