Theo thông tin từ hội thảo "Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026" do Tạp chí Đầu tư Tài chính (VietnamFinance) tổ chức sáng 6/6, hành vi mua nhà của người dân và nhà đầu tư đang có sự thay đổi rõ rệt. Nhu cầu ở thực và nhu cầu khai thác dòng tiền hiện là hai động lực chính dẫn dắt quyết định mua bất động sản.
Thay đổi trong hành vi người mua
Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết nguồn cung bất động sản tiếp tục gia tăng nhưng giá bán vẫn neo ở mức cao. Giao dịch trở nên chọn lọc hơn khi người mua dành nhiều thời gian để tìm hiểu thông tin, đánh giá pháp lý, tiến độ dự án và uy tín chủ đầu tư trước khi xuống tiền. Tâm lý "sợ mua sai" đang dần thay thế tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội" từng phổ biến trong các giai đoạn sốt nóng trước đây.
Kết quả khảo sát trong 6 tháng đầu năm cho thấy chung cư và căn hộ tiếp tục là nhóm tài sản được quan tâm nhờ vừa đáp ứng nhu cầu ở thực vừa có khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê. Trong khi đó, đất nền vẫn là phân khúc được kỳ vọng tăng giá cao nhất nhưng đòi hỏi nhà đầu tư thận trọng hơn về pháp lý và thanh khoản.
Góc nhìn từ chuyên gia tài chính
TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính), nhận định thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển trong tư duy đầu tư. Theo ông, bất động sản không còn là loại tài sản mà nhà đầu tư có thể mặc nhiên kỳ vọng tăng giá sau một thời gian nắm giữ. Trong bối cảnh nguồn cung đa dạng, dòng tiền có nhiều lựa chọn và mặt bằng giá đã tăng mạnh, giá trị bất động sản phụ thuộc nhiều hơn vào các yếu tố nền tảng như pháp lý, khả năng tạo dòng tiền, thanh khoản và mức giá mua hợp lý.
"Dòng tiền có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu ở thực", ông nhấn mạnh. Một trong những thay đổi đáng chú ý là vai trò của yếu tố pháp lý. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận rủi ro để đổi lấy kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay pháp lý đang trở thành tiêu chí được ưu tiên hàng đầu. Ông cho rằng những dự án minh bạch về pháp lý sẽ có lợi thế thu hút dòng vốn, trong khi các tài sản còn vướng mắc sẽ gặp áp lực thanh khoản.
"Nhà đầu tư chuyên nghiệp không nên bắt đầu bằng câu hỏi bất động sản có tăng giá hay không, mà phải đặt câu hỏi tài sản đó tạo ra giá trị gì và nếu cần bán thì ai sẽ là người mua cuối cùng. Đó chính là ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ", TS. Ngô Trí Long nói.
Phân hóa dòng tiền và triển vọng thị trường
TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng thị trường bất động sản trong những năm tới khó xảy ra tình trạng đóng băng nhờ được hỗ trợ bởi đầu tư công, phát triển hạ tầng và dòng vốn trong nền kinh tế. Tuy nhiên, khả năng xuất hiện những đợt tăng giá 20-30% trên diện rộng như các chu kỳ trước cũng không cao.
"Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào các dự án có giá trị thực", TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.
Như vậy, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, nơi các yếu tố pháp lý, khả năng tạo dòng tiền và giá trị thực trở thành kim chỉ nam cho các quyết định đầu tư.
