Bộ Tài chính vừa ban hành Công văn số 6546 hướng dẫn chi tiết về việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp có nguồn gốc từ đất vườn, ao gắn liền với đất ở. Theo đó, người dân chỉ phải nộp 30% số tiền sử dụng đất chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, thay vì 100% như quy định cũ. Điều này giúp giảm tới 70% gánh nặng tài chính cho người dân.
Ba trường hợp được áp dụng mức thu 30%
Công văn nêu rõ ba trường hợp được hưởng chính sách ưu đãi này theo Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, bao gồm:
- Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở.
- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã được tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất.
- Đất có nguồn gốc vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng bị tách thành thửa riêng khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014.
Văn bản của Bộ Tài chính nhấn mạnh rằng cách tính tiền sử dụng đất cho các trường hợp trên bằng 30% tiền chênh lệch, tức người dân được lợi 70% so với quy định tại Nghị định 103 năm 2024.
Giới hạn diện tích và mức thu theo hạn mức
Không phải toàn bộ diện tích đất xin chuyển mục đích đều được giảm 70%. Theo Nghị quyết 254, mức ưu đãi chỉ áp dụng trong phạm vi hạn mức giao đất ở tại địa phương. Cụ thể:
- Diện tích trong hạn mức: nộp 30% tiền chênh lệch.
- Diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức: nộp 50% tiền chênh lệch.
- Diện tích lớn hơn hai lần hạn mức: nộp 100% tiền chênh lệch.
Nghị định 50/2026 quy định chi tiết rằng chính sách này chỉ áp dụng cho một thửa đất duy nhất đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân. Nếu đã chuyển mục đích thửa đất thứ hai, sẽ không được hưởng ưu đãi.
Ví dụ minh họa
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư Hà Nội) đưa ra ví dụ: Một hộ gia đình có 1.000m2 đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở tại tỉnh X, nơi có hạn mức giao đất ở là 200m2. Nếu chuyển toàn bộ diện tích sang đất ở, cách tính như sau:
- 200m2 đầu tiên (trong hạn mức): nộp 30% chênh lệch.
- 200m2 tiếp theo (vượt hạn mức nhưng không quá một lần): nộp 50% chênh lệch.
- 600m2 còn lại: nộp 100% chênh lệch.
Ông Đỉnh đánh giá đây là giải pháp tháo gỡ cần thiết, giúp giảm áp lực tiền sử dụng đất do bảng giá đất tăng cao, đồng thời đảm bảo an sinh xã hội.
Chống trục lợi chính sách
Quy định chỉ áp dụng một lần cho một thửa đất nhằm tránh tình trạng đầu cơ, mua gom đất để chuyển mục đích kiếm lời. Nếu phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã hưởng ưu đãi nhưng vẫn đề nghị thửa khác, cơ quan thuế sẽ tính lại với mức 100% chênh lệch và phạt chậm nộp.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất tại nhiều tỉnh, thành phố, họ được chọn một thửa duy nhất để áp dụng chính sách và phải cam kết trong đơn đề nghị.
