Giao dịch bất động sản của người nước ngoài tại Seoul lao dốc sau chính sách siết chặt
Theo kết quả khảo sát mới nhất, số lượng giao dịch bất động sản của người nước ngoài tại thủ đô Seoul, Hàn Quốc, đã giảm hơn 50% kể từ khi chính phủ nước này triển khai "Chế độ cấp phép giao dịch đất đai" từ tháng 8 năm 2025. Biện pháp này nhằm mục đích ngăn chặn tình trạng đầu cơ bất động sản trong khu vực vùng thủ đô, bao gồm Seoul và các thành phố lân cận.
Số liệu thống kê cho thấy sự sụt giảm đáng kể
Số liệu từ Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải Hàn Quốc (MOLIT) tiết lộ rằng, từ tháng 9 đến tháng 12 năm 2025, chỉ có 1.481 giao dịch nhà ở của người nước ngoài được thực hiện tại vùng thủ đô. Con số này giảm 35% so với mức 2.279 giao dịch trong cùng kỳ năm 2024, phản ánh tác động mạnh mẽ của chính sách mới.
Quy định cấp phép và nghĩa vụ cư trú thực tế
Theo quy định có hiệu lực trong vòng một năm, từ ngày 26 tháng 8 năm 2025 đến ngày 25 tháng 8 năm 2026, người nước ngoài khi mua các loại hình nhà ở như căn hộ chung cư hoặc nhà liền kề tại toàn bộ khu vực Seoul, 23 thành phố thuộc tỉnh Gyeonggi (bao gồm Gwacheon, Seongnam, Suwon, Yongin) và 7 quận tại Incheon đều phải được sự cho phép của chính quyền địa phương. Đặc biệt, người mua bắt buộc phải cư trú thực tế tại căn nhà đó trong ít nhất 2 năm, nhằm chấm dứt tình trạng đầu tư chênh lệch, nơi người nước ngoài sống ở nước ngoài vẫn mua nhà tại Hàn Quốc thông qua hình thức tiền đặt cọc thuê nhà một lần gọi là Jeonse.
Tác động rõ rệt tại các khu vực trọng điểm
Dưới ảnh hưởng của chính sách mới, thị trường bất động sản Seoul ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt nhất khi số vụ giao dịch giảm từ 496 vụ xuống còn 243 vụ, tương đương mức giảm 51%. Tại các khu vực từng là điểm nóng đầu cơ như quận Gangnam, quận Seocho, quận Songpa và quận Yongsan, lượng giao dịch giảm tới 65%. Trong đó, quận Seocho có mức giảm sâu nhất toàn thành phố, với số vụ mua bán từ người nước ngoài rơi từ 92 giao dịch xuống chỉ còn 11, tức giảm 88%.
Phân tích theo quốc tịch và phân khúc giá
Tính theo quốc tịch, số giao dịch của người Trung Quốc giảm 32% từ 1.554 xuống 1.053 giao dịch, trong khi người Mỹ giảm 45% từ 377 xuống 208 giao dịch. Đáng chú ý, phân khúc nhà ở cao cấp có giá trị trên 1,2 tỉ won (mức phân loại nhà cao giá khi tính thuế thu nhập chuyển nhượng) chứng kiến mức giảm mạnh nhất lên tới 53%, cho thấy chính sách đã tác động đặc biệt đến các giao dịch lớn.
Triển khai nghiêm ngặt nghĩa vụ cư trú từ năm 2026
MOLIT cho biết nghĩa vụ cư trú thực tế sẽ bắt đầu được thực hiện nghiêm ngặt từ đầu năm 2026. Theo đó, người mua nhà tại các khu vực thuộc diện cấp phép phải dọn vào ở trong vòng 4 tháng kể từ ngày được cấp phép và duy trì việc cư trú trong 2 năm. Chính quyền các địa phương sẽ tiến hành thanh tra định kỳ để kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ này. Những trường hợp vi phạm sẽ bị ra lệnh thực hiện cư trú bắt buộc, nếu tiếp tục không chấp hành sẽ phải đối mặt với các khoản tiền phạt nặng, thậm chí bị hủy giấy phép mua nhà.
Bối cảnh trước khi áp dụng chính sách
Theo dữ liệu từ tòa án Hàn Quốc, hơn 10.000 người nước ngoài đã mua bất động sản tại Hàn Quốc từ tháng 1 đến tháng 7 năm 2024, tăng 22% so với năm 2023, trong đó gần 2/3 người mua là người Trung Quốc. Điều này cho thấy sự gia tăng đáng kể trong hoạt động đầu tư bất động sản của người nước ngoài trước khi chính sách mới được áp dụng, làm nổi bật tính cấp thiết của các biện pháp kiểm soát hiện tại.
