Lần đầu tiên trong nhiều năm, giá rao bán nhiều loại hình nhà ở tại Việt Nam đồng loạt điều chỉnh giảm, đánh dấu sự thay đổi căn bản của thị trường bất động sản. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, giá rao bán nhà riêng và biệt thự giảm 6%, nhà mặt phố giảm 3%, đất nền giảm 2%, trong khi chung cư gần như đi ngang với mức biến động 0%. Đây là diễn biến hiếm gặp, phản ánh sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc.
Thị trường không còn tăng trưởng đồng pha
So với giai đoạn 2021-2022, khi hầu hết các phân khúc cùng tăng giá nhờ dòng tiền đầu cơ và kỳ vọng tăng giá lan rộng, thị trường năm 2026 đã thay đổi rõ rệt. Ông Đinh Minh Tuấn cho biết tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026: “Giá rao bán nhiều loại hình nhà ở đã điều chỉnh sau quý đầu năm. Trong đó, nhà riêng và nhà mặt phố ghi nhận mức giảm mạnh nhất”. Batdongsan.com.vn xác định đây là một trong ba xu hướng lớn tái định hình thị trường năm 2026, bên cạnh quy hoạch hạ tầng và minh bạch thông tin.
Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu khác
Theo Avison Young Việt Nam, trong quý 2/2026, giá bán sơ cấp trung bình nhà liền thổ hạ nhiệt xuống còn 210 triệu đồng/m² đất, giảm 20% so với cùng kỳ. Ở thị trường căn hộ, giá bán sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở vùng cao, tăng hơn 2% so với quý trước, nhưng thị trường thứ cấp đã xuất hiện các đợt điều chỉnh giá cục bộ tại một số dự án, với mức giảm phổ biến từ 5-12%. CBRE cũng ghi nhận giá bán trung bình căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đạt 60 triệu đồng/m² vào cuối quý 2/2026, giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp ghi nhận mức điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022.
Quá trình tái cân bằng của thị trường
Ông Đinh Minh Tuấn nhận định việc nhiều phân khúc cùng điều chỉnh giá phản ánh quá trình tái cân bằng hơn là dấu hiệu suy giảm trên diện rộng. Dòng tiền không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá như giai đoạn 2021-2022 mà chuyển sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng.
Mức độ quan tâm dịch chuyển sang chung cư
Trong quý 2/2026, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt. Chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm, cao nhất trong các loại hình. Đất nền đứng thứ hai với 23%, nhà riêng 22%, nhà mặt phố và biệt thự cùng chiếm khoảng 9%. Thanh khoản giảm ở hầu hết các phân khúc: khoảng 90% môi giới đất nền cho biết lượng giao dịch giảm, tỷ lệ này ở nhà riêng và nhà phố dao động 74-76%, chung cư khoảng 60%. Giao dịch đất nền giảm gần 90%.
Triển vọng 6 tháng cuối năm
Về triển vọng, ông Tuấn cho rằng kỳ vọng tăng trưởng nghiêng về các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực. Có 53% môi giới đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, cao hơn nhà riêng 25%, đất nền 11%, nhà mặt phố 7%, bất động sản nghỉ dưỡng 3% và biệt thự 2%. Ông nhấn mạnh: “Thị trường đang chuyển từ kỳ vọng lãi vốn sang ưu tiên dòng tiền và giá trị nắm giữ dài hạn”.
