Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, giá bình quân căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội trong quý II/2026 đạt khoảng 121 triệu đồng/m2, cao hơn gần 20 triệu đồng/m2 so với mức 103 triệu đồng/m2 tại trung tâm TP.HCM. Giá căn hộ Hà Nội đi ngang so với quý trước nhưng tăng 46% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh mặt bằng giá duy trì ở mức cao do nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh tại cả hai thành phố
Dữ liệu từ One Mount Group cho thấy tại Hà Nội (bao gồm khu vực Văn Giang, Hưng Yên), nguồn cung mới đạt khoảng 9.300 căn, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 69%. Nguồn cung tập trung chủ yếu tại khu tây (41%) với 7 dự án mở mới, hơn một nửa nằm trên tuyến Vành đai 3.5. Khu nội thành chiếm 22% nguồn cung mới, chủ yếu từ dự án Hanoi Seasons Garden của Masterise Homes, trong khi Văn Giang đóng góp 18%.
Trong khi đó, thị trường TP.HCM (bao gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu) ghi nhận khoảng 11.100 căn hộ mở mới trong quý II, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước. Cơ cấu nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp (54%) và cao cấp (38%). Bình Dương dẫn dắt nguồn cung mới với 66% tổng nguồn cung toàn thị trường, nhờ nhiều dự án quy mô trên 1.000 căn và sự tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài. Trong khi đó, nguồn cung tại trung tâm TP.HCM được bổ sung từ các dự án tái khởi động, với TP Thủ Đức (cũ) chiếm khoảng 66% nguồn cung khu vực trung tâm. Thị trường trung tâm vẫn do các chủ đầu tư trong nước dẫn dắt, với Mường Thanh và Masterise Homes nắm hơn 50% thị phần.
Giá căn hộ phân hóa rõ rệt giữa trung tâm và vùng ven
Tại Hà Nội, khu vực Văn Giang (Hưng Yên) giữ mức giá khoảng 67 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 45% so với trung tâm Hà Nội, tiếp tục là khu vực có giá dễ tiếp cận hơn đối với người mua ở thực và nhà đầu tư. Tại TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp tại trung tâm duy trì khoảng 103 triệu đồng/m2, tăng 14% so với cùng kỳ. Trong khi đó, Bình Dương đạt khoảng 60 triệu đồng/m2, tăng 33%, cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng của khu vực trung tâm.
Dự báo nguồn cung và giá trong giai đoạn 2026-2027
Theo dự báo của One Mount Group, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội sẽ tiếp tục gia tăng trong giai đoạn 2026-2027, đạt khoảng 35.000-40.000 căn mỗi năm, nhờ nhiều dự án hoàn thiện pháp lý. Giá căn hộ tại khu vực trung tâm Hà Nội được kỳ vọng tăng 10-13% trong năm 2026, trong khi khu vực Văn Giang tăng nhẹ 3-5% nhờ nguồn cung dồi dào với mức giá hợp lý. Sang năm 2027, đà tăng giá được dự báo chậm lại khi nhiều đại dự án tại khu vực phía Nam và phía Bắc đồng loạt gia nhập thị trường.
Đối với TP.HCM, One Mount Group dự báo thị trường sẽ bước vào giai đoạn ổn định và tích cực hơn nhờ nguồn cung quy mô lớn từ Bình Dương, nâng tổng nguồn cung mở bán lên khoảng 30.000-35.000 căn mỗi năm. Trong năm 2026, giá căn hộ tại khu vực trung tâm TP.HCM được kỳ vọng tăng khoảng 3-5%, trước khi bật lên 15-20% vào năm 2027 nhờ sự xuất hiện của dự án siêu sang tại phường Sài Gòn. Trong khi đó, Bình Dương được dự báo duy trì mức tăng giá 15-20%/năm nhờ sự tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài với những dự án có tiêu chuẩn hoàn thiện ngày càng cao.
Nhận định này cũng được củng cố bởi phân tích của các chuyên gia tại CTCP Chứng khoán MB (MBS). Theo đó, nguồn cung nhà ở trong giai đoạn 2026-2027 được dự báo tăng mạnh nhờ các dự án nhà ở xã hội và các dự án tại khu vực ngoại thành. Với mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, nguồn cung phân khúc này có thể tăng khoảng 40% so với cùng kỳ. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở thương mại sẽ tiếp tục được bổ sung từ các dự án vùng ven.
