Quý 2/2026, thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM ghi nhận nguồn cung mới gia tăng, với nhiều dự án trở lại sau thời gian dài vắng bóng. Tuy nhiên, thanh khoản phân hóa rõ nét: phân khúc dưới 120 triệu đồng/m2 dẫn dắt thị trường, trong khi giá cao đối mặt với sức mua chậm lại.
Nguồn cung tăng mạnh nhờ dự án lớn tại trung tâm và Bình Dương (cũ)
Theo Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, tổng nguồn cung mở mới tại Hà Nội đạt khoảng 9.300 căn, tăng 6% theo quý và 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu vực trung tâm ghi nhận sự trở lại của dự án Hanoi Seasons Garden, chiếm tới 92% nguồn cung mới tại đây.
Tại TP.HCM, nguồn cung mở mới đạt khoảng 11.000 căn, tăng 51% so với cùng kỳ. Phần lớn tập trung tại Bình Dương (cũ) với hơn 7.000 căn, tương đương 66% tổng lượng mở bán toàn thị trường. Các dự án tại đây được nâng cấp chất lượng, tiêu chuẩn bàn giao cao cấp, có sự tham gia của nhiều chủ đầu tư nước ngoài như Monrei Saigon, Orchard Collection, Lusso Saigon.
Thanh khoản phân hóa: phân khúc dưới 120 triệu đồng/m2 dẫn dắt
Sức cầu thị trường chững lại so với quý trước, song thanh khoản phân hóa rõ nét. Tại Hà Nội, thị trường tiêu thụ 7.100 căn hộ, giảm 3% theo quý và 8% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 50%, giảm 18% so với cùng kỳ 2025. Các dự án trên 120 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ chỉ 53%, thấp hơn đáng kể so với mức 69% cùng kỳ năm ngoái.
Tại TP.HCM, giao dịch đạt 9.500 căn, tăng 16% so với cùng kỳ, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ 50%, giảm 2% so với quý 1/2025. Phân khúc giá 60-120 triệu đồng/m2 chiếm 53% tổng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ 59%. Ngược lại, nhóm trên 120 triệu đồng/m2 chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ 20%.
Giá bán sơ cấp Hà Nội tăng trở lại, TP.HCM phân hóa theo khu vực
Nhiều chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược bán hàng: giá mở bán thấp hơn dự kiến, hỗ trợ giãn tiến độ thanh toán và ưu đãi lãi suất lên tới 5 năm. Tại trung tâm Hà Nội, giá bán trung bình quý 2/2026 đạt 121 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý trước nhưng tăng 46% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu vực Văn Giang (Hưng Yên) ghi nhận mức giá khoảng 67 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 3% theo quý, duy trì lợi thế cạnh tranh về khả năng tiếp cận.
Tại TP.HCM, giá sơ cấp khu trung tâm đạt khoảng 103 triệu đồng/m2, ổn định so với quý trước. Trong khi đó, khu vực Bình Dương (cũ) đạt khoảng 60 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 33% so với cùng kỳ, phản ánh kỳ vọng của chủ đầu tư vào tiềm năng phát triển sau sáp nhập.
Dự báo nguồn cung cả năm 2026: Hà Nội trên 35.000 căn, TP.HCM trên 30.000 căn
Nửa cuối năm 2026, Hà Nội dự kiến bổ sung thêm 17.000–23.000 căn hộ, nâng tổng nguồn cung mở bán cả năm lên 35.000–40.000 căn. Giá bán trung tâm Hà Nội dự kiến tăng 10-13%, khu vực Văn Giang tăng nhẹ 3-5% so với năm ngoái nhờ ra mắt nhiều dự án mới giá hợp lý.
TP.HCM dự kiến bổ sung thêm 15.000–20.000 căn, đưa tổng nguồn cung cả năm lên 30.000–35.000 căn. Giá trung tâm TP.HCM duy trì ổn định, tăng 3-5% so với 2025. Trong khi đó, khu vực Bình Dương (cũ) dự báo tăng trưởng giá nhanh hơn (15-20%) nhờ sự tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài với tiêu chuẩn hoàn thiện cao cấp.
Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định: “Trước những biến động của nền kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản đang ghi nhận sự chuyển dịch rõ rệt trong tâm lý và hành vi của người mua nhà. Thay vì phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính như giai đoạn trước, dòng tiền hiện tại đang có xu hướng ưu tiên các sản phẩm mức giá phù hợp, chất lượng phát triển tốt và có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục là nhóm dẫn dắt thanh khoản trong thời gian tới.”
