Bộ Xây dựng Dự Thảo Nghị Quyết Thí Điểm Nhà Ở Thương Mại Giá Phù Hợp
Bộ Xây dựng đang trong quá trình soạn thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Dự thảo này đề xuất một loạt cơ chế và chính sách nhằm thúc đẩy mô hình nhà ở mới, bao gồm các quy định về quy hoạch, kế hoạch, chính sách đất đai, đầu tư xây dựng, ưu đãi dự án, cũng như giá bán và giá thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp.
Chính Sách Quy Hoạch và Đất Đai Chi Tiết
Theo dự thảo, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương sẽ căn cứ vào nhu cầu thực tế về nhà ở tại địa phương để quyết định việc phát triển các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Các địa phương này cũng có trách nhiệm tổ chức lập và điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở phù hợp.
Quy hoạch chi tiết sẽ được lập mới hoặc điều chỉnh đồng thời với quá trình lập, điều chỉnh quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung trong trường hợp không yêu cầu lập quy hoạch phân khu. Quy hoạch này sẽ được phê duyệt sau khi quy hoạch chung và quy hoạch phân khu đã được thông qua.
Về đất đai, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào nhu cầu về nhà ở của địa phương để bố trí quỹ đất dành cho việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Các loại đất được sử dụng bao gồm:
- Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở thương mại để bán, cho thuê mua, hoặc cho thuê.
- Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội.
- Các loại đất thuộc trường hợp được thực hiện theo quy định của pháp luật về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
- Đất của tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp.
Giá đất của dự án sẽ được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành.
Ưu Đãi và Cơ Chế Đầu Tư Hấp Dẫn
Dự thảo Nghị quyết đề xuất nhiều ưu đãi quan trọng cho các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Cụ thể, chủ đầu tư sẽ được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án. Đồng thời, họ không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án.
Về cơ chế đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư mà không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Trình tự và thủ tục này sẽ áp dụng tương tự như quy định của pháp luật về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư cũng được lựa chọn thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, bao gồm thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định phòng cháy chữa cháy, và cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc các cơ chế đặc thù cho nhà ở xã hội.
Ngoài ra, dự án được huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở, với các hình thức như góp vốn, hợp tác đầu tư, hoặc vay vốn từ tổ chức tín dụng mà không yêu cầu phải có quyết định giao đất, cho thuê đất. Chủ đầu tư còn được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với các dự án nhà ở thương mại thông thường.
Yêu Cầu và Quy Định Về Giá Bán
Các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp phải đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đồng thời đáp ứng các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật và chất lượng xây dựng theo quy định của pháp luật.
Về loại hình nhà ở, tại các thành phố trực thuộc Trung ương và các khu vực nằm trong địa giới hành chính phường thuộc tỉnh, nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ là nhà chung cư. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chịu trách nhiệm quyết định loại hình nhà ở phù hợp, bảo đảm tuân thủ pháp luật và đáp ứng thực trạng địa phương.
Giá bán và giá thuê mua nhà ở trong dự án sẽ do chủ đầu tư quyết định, nhưng phải tuân theo nguyên tắc bảo đảm tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí khác theo quy định của pháp luật, cộng với lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư.
Sau khi nghiệm thu hoàn thành công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện kiểm toán và quyết toán về chi phí đầu tư xây dựng, sau đó gửi kết quả đến cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để kiểm tra giá bán, giá thuê mua. Nếu giá theo kiểm toán cao hơn giá đã ký hợp đồng, chủ đầu tư không được thu thêm chênh lệch; nếu thấp hơn, chủ đầu tư phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua.
Quy Định Cho Người Mua và Thời Hạn Áp Dụng
Người mua hoặc thuê mua nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp phải là cá nhân trong nước và chỉ được mua hoặc thuê mua một căn nhà từ chủ đầu tư. Bên mua không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua hoặc thuê mua.
Việc mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Dự kiến, Nghị quyết này sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày ban hành cho đến hết ngày 28 tháng 02 năm 2027, tạo ra một khung pháp lý rõ ràng cho sự phát triển của loại hình nhà ở mới này.
