Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến cuộc đua tích lũy quỹ đất chưa từng có giữa các ông lớn. Từ siêu đô thị gần 9.200 ha khủng nhất lịch sử cho đến trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D) 4 tỷ USD, tất cả đang định hình lại toàn bộ thị trường. Từ Hà Nội, TP.HCM đến các đô thị vệ tinh, cuộc đua giành quỹ đất ngày càng nóng lên. Những dự án hàng trăm, nghìn ha được xem là "của để dành" quyết định vị thế của các đại gia địa ốc trong chu kỳ mới.
Vingroup: Chiến lược đại đô thị quy mô lớn
Vingroup với cánh tay nối dài Vinhomes tiếp tục theo đuổi mô hình đại đô thị quy mô lớn. Điểm chung trong danh mục dự án của doanh nghiệp là quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha, phát triển đồng bộ nhiều chức năng từ nhà ở, thương mại đến hạ tầng xã hội. Các dự án tiêu biểu bao gồm Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ, Vinhomes Saigon Park tại Hóc Môn, Vinhomes Green City tại Long An, Vinhomes Làng Vân tại Đà Nẵng, Vinhomes Global Gate tại Hà Nội và Vinhomes Golden City tại Quảng Ninh. Chiến lược của Vingroup là tạo lập các đại dự án có khả năng cung cấp nguồn hàng trong nhiều năm, qua đó duy trì quy mô thị phần và tính liên tục của nguồn cung.
Sun Group: Mô hình khu đô thị du lịch, thương mại, dịch vụ
Nếu Vingroup theo đuổi các đại đô thị, Sun Group lại tập trung vào mô hình khu đô thị gắn với du lịch, thương mại, dịch vụ và giải trí. Chiến lược này được thể hiện qua Sun Urban City Hà Nam, Xanh Island tại Cát Bà, Sun Symphony Residence, Sun Cosmo Residence và các tổ hợp ven sông Hàn ở Đà Nẵng, hay Sun Costa Residence Nha Trang. Bên cạnh các dự án đang triển khai, Sun Group còn sở hữu quỹ đất đáng kể tại Bắc Ninh, Mê Linh, Đồng Nai và Bình Quới - Thanh Đa (TP.HCM). Danh mục của Sun Group cho thấy xu hướng mở rộng từ bất động sản nghỉ dưỡng sang các khu đô thị quy mô lớn.
Sunshine Group: Phân khúc cao cấp, hạng sang và đô thị ven sông
Khác với Vingroup hay Sun Group, Sunshine Group tập trung vào phân khúc cao cấp, bất động sản hạng sang và các khu đô thị ven sông. Sunshine Group vừa công bố mục tiêu lợi nhuận 86.000 tỷ đồng vào năm 2028. Danh mục dự án hiện nay tập trung quanh hệ sinh thái Noble gồm Noble Palace Tay Ho, Noble Crystal Tay Ho và Noble Palace Tay Thang Long WorldHotels Residences. Nổi bật nhất là Noble Rivera tại Phúc Thọ (Hà Nội) với quy mô khoảng 250 ha, phát triển gần 2.000 sản phẩm thấp tầng dọc hơn 11 km ven sông. Tâm điểm trong chiến lược Nam tiến của Sunshine Group là cụm dự án gần 2.000 ha tại Đại Phước (Đồng Nai). Tại đây, doanh nghiệp phát triển Sunshine Rivernia Grand Marina quy mô 945 ha ở khu Bắc và Sunshine Rivernia Finance & Tech Hub rộng 963 ha ở khu Nam. Đặc biệt, Trung tâm Sunshine R&D với tổng vốn đầu tư dự kiến 4 tỷ USD được đặt tại Rivernia Finance & Tech Hub, cho thấy tham vọng xây dựng một cực tăng trưởng mới kết hợp giữa bất động sản, công nghệ và tài chính thay vì chỉ phát triển các khu đô thị truyền thống.
Masterise Homes: Lối đi ngách với dự án cao cấp, hàng hiệu
Không chọn cuộc đua gom đất hàng ngàn ha để làm đại đô thị như các ông lớn kể trên, Masterise Homes định vị một lối đi ngách phát triển các dự án cao cấp và hàng hiệu (Branded Residences) gắn với các thương hiệu quản lý quốc tế. Chiến lược cốt lõi của "tay chơi" này là săn lùng và thâu tóm những quỹ đất vàng hiếm hoi tại vùng lõi các đô thị lớn, tối đa hóa giá trị trên từng mét vuông thay vì dàn trải quy mô. Tại Hà Nội, Masterise chuẩn bị tung ra Lumière Hanoi Seasons Garden nằm trên trục đường Nguyễn Trãi – một trong những mảnh đất "kim cương" hiếm hoi còn sót lại của khu vực nội đô. Dự án Hanoi Seasons Garden có quy mô 11 ha, dự kiến cung cấp ra thị trường khoảng hơn 4.000 căn hộ. Đổ bộ mạnh mẽ vào khu vực TP.HCM và vùng ven, các dự án đang được triển khai như Masteri Grand View, Masteri Grand Marina và loạt sản phẩm thuộc hệ sinh thái Masteri.
MIK Group: Chiến lược M&A đầy toan tính
Cùng chung tư duy “đứng trên vai người khổng lồ”, MIK Group lại chọn cách bứt phá bằng năng lực mua bán - sáp nhập (M&A) đầy toan tính. Thay vì tự loay hoay giải phóng mặt bằng hay khai phá những vùng đất mới từ con số không, chiến lược của MIK Group là gom thâu các phân khu đắc địa nhất từ chính tay những tập đoàn phát triển đại đô thị, sau đó tái thiết và định vị lại bằng dòng sản phẩm căn hộ cao cấp mang thương hiệu Imperia. Bước sang năm 2026, rổ hàng của ông trùm M&A này dự kiến sẽ khuấy đảo thị trường phía Bắc khi bung sức cho dự án Imperia Ocean Park tại Hưng Yên và phân khu The Parkland. Ở phía Nam, doanh nghiệp tiếp tục mở rộng quỹ đất thông qua Imperia Grand Plaza Đức Hòa tại Long An và một số dự án đang nghiên cứu phát triển tại các đô thị vệ tinh của TP.HCM.
BIM Land, Văn Phú - Invest, Đại Quang Minh và Ecopark
Tiếp nối cuộc đua mở rộng quỹ đất và chuẩn bị nguồn cung cho chu kỳ mới, nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng đang âm thầm tích lũy những "của để dành" có quy mô đáng kể. Dù không sở hữu các đại dự án hàng nghìn hecta như Vingroup hay Sun Group, nhóm doanh nghiệp này vẫn đang nắm giữ những quân bài đủ sức tạo khác biệt trong giai đoạn 2026 - 2030. Trong nhóm này, BIM Land là cái tên đáng chú ý với mô hình đô thị tích hợp gắn liền với năng lực vận hành quốc tế. Tại miền Bắc, doanh nghiệp tiếp tục khai thác thương mại đại đô thị Halong Marina (Quảng Ninh) quy mô 248 ha và đẩy mạnh triển khai dự án Thanh Xuân Valley (Vĩnh Phúc) rộng 170 ha ở phân khúc bất động sản sinh thái hàng hiệu ven đô. Ở phía Nam, Thanh Phu Centre Point quy mô hơn 100 ha tại cửa ngõ Bến Lức đang được kích hoạt, định hướng trở thành tâm điểm đô thị dịch vụ kết nối TP.HCM và vùng Đồng bằng sông Cửu Long.
Một doanh nghiệp khác cũng đang đẩy mạnh tích lũy quỹ đất là Văn Phú - Invest. Sau nhiều năm phát triển các dự án nhà ở tại Hà Nội, doanh nghiệp hiện mở rộng hệ sinh thái Vlasta với ghi dấu ấn tại Sầm Sơn (Thanh Hóa) và Thủy Nguyên (Hải Phòng). Riêng năm 2026 đánh dấu cuộc đổ bộ "Nam tiến" của VPI với 5 dự án trọng điểm, mở đường bằng tổ hợp căn hộ cao cấp Vlasta Premier Phú Thuận tại tâm điểm Quận 7 (TP.HCM) và Vlasta Premier Phú Hội tại Huế. Đáng chú ý, Văn Phú - Invest đặt mục tiêu phát triển hơn 3.000 ha quỹ đất chiến lược trong giai đoạn 2026 - 2028, triển khai khoảng 20 dự án trọng điểm và đưa ra thị trường hơn 35.000 sản phẩm. Đây được xem là một trong những kế hoạch mở rộng tham vọng nhất trong nhóm doanh nghiệp bất động sản tư nhân hiện nay.
Ở một hướng đi khác, Đại Quang Minh tiếp tục theo đuổi chiến lược phát triển hạ tầng để tạo lập quỹ đất. Sau khi phát triển thành công Khu đô thị Sala rộng 106 ha tại trung tâm Thủ Thiêm, doanh nghiệp đang bước vào giai đoạn tăng tốc trở lại sau nhiều năm gián đoạn. Đầu năm 2026, Đại Quang Minh chính thức tái khởi động phân khu phía Bắc Sala với dự án Sarene Residence & Commercial Complex, đánh dấu giai đoạn phát triển mới của quỹ đất còn lại tại khu đô thị này. Đặc biệt, Đại Quang Minh vừa tăng vốn lên 32.000 tỷ đồng để nhắm tới hai thương vụ lịch sử. Gây chấn động nhất là siêu dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, sở hữu tổng vốn đầu tư lên tới 28 tỷ USD. Song song đó, Đại Quang Minh đầu tư dự án luồng Cửa Lở (Đà Nẵng) để đổi lấy quỹ đất khủng hơn 1.300 ha.
Trong khi đó, Ecopark - "đế chế xanh" chính thức bước ra khỏi vùng an toàn ở Hưng Yên để tiến về phía Nam. Việc đẩy mạnh giải phóng giỏ hàng tại Eco Village Saigon River (Đồng Nai) và kích hoạt siêu đô thị Eco Retreat tại Long An minh chứng rõ tham vọng thâu tóm thị phần bất động sản sinh thái vùng ven đô của ông lớn này.
Khối ngoại: CapitaLand Development
Khép lại bản đồ các thế lực định hình thị trường, khối ngoại cũng không đứng ngoài cuộc chơi. Điển hình, CapitaLand Development đang củng cố vững chắc vị thế "ông trùm" phân khúc hạng sang. Nối tiếp sức nóng từ chuỗi dự án Lumi Hanoi, The Senique Hanoi (miền Bắc) cùng đại đô thị Sycamore và Orchard Hill (miền Nam), tập đoàn này vừa tung thêm "quân bài" Maison Privée – dòng căn hộ độc bản nhắm thẳng vào tệp khách hàng siêu giàu.
Bất động sản 2026 bước vào giai đoạn tái định hình thị trường. Lợi thế cạnh tranh và thị phần chu kỳ mới sẽ hoàn toàn thuộc về các doanh nghiệp có quỹ đất sạch quy mô lớn, tiềm lực tài chính mạnh và năng lực triển khai, vận hành dự án thực tế.
