Thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến sự đảo chiều trái ngược giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá bán từ chủ đầu tư vẫn tăng, thị trường thứ cấp lần đầu tiên ghi nhận mức giảm giá sau giai đoạn tăng nóng kéo dài từ năm 2022 đến đầu năm 2025.
Giá thứ cấp giảm gần 3% so với quý trước
Theo dữ liệu từ CBRE, giá bán trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt xấp xỉ 95 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu) vào cuối quý 2/2026, cao hơn 12% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngược lại, giá bán thứ cấp trung bình chỉ đạt 60 triệu đồng/m², giảm gần 3% so với quý 1/2026. Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp ghi nhận mức điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022. Tốc độ tăng trưởng theo năm cũng thu hẹp đáng kể, chỉ còn 13%, gần bằng một nửa mức đỉnh 24–26% trong giai đoạn 2024–2025.
Chủ nhà hạ giá trăm triệu, khách vẫn chưa xuống tiền
Khảo sát thực tế cho thấy nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm giá chào bán từ 3–10% để tìm khách, nhưng giao dịch vẫn khó khăn. Một môi giới tại khu vực Nam Từ Liêm cho biết, trước Tết Nguyên đán, một căn hộ 2 phòng ngủ phía Tây Hà Nội được khách trả 5,2 tỷ đồng nhưng chủ nhà từ chối vì kỳ vọng giá cao hơn. Chỉ vài tháng sau, chủ nhà buộc phải giảm giá chào xuống còn 4,8 tỷ đồng, thấp hơn 400 triệu đồng so với mức khách từng đề nghị. Dù vậy, căn hộ vẫn chưa thể giao dịch thành công. Tình trạng tương tự xảy ra tại một dự án ở Mễ Trì, Đại Mỗ. Môi giới T. cho biết, trước Tết có khách chấp nhận trả 8 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ nhưng chủ nhà quyết định giữ lại. Đến nay, căn hộ được rao bán quanh mức 7,5 tỷ đồng, thấp hơn 500 triệu đồng so với mức giá từng được khách đề nghị, nhưng vẫn chưa chốt được giao dịch do lượng khách mua để ở và đầu tư đều giảm.
Nguyên nhân và tâm lý thị trường
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, nhận định: “Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường căn hộ Hà Nội bắt đầu có sự điều chỉnh trước diễn biến lãi suất ở mức cao và nguồn cung sơ cấp dồi dào.” Tâm lý người mua đã chuyển từ “sợ lỡ cơ hội” sang thận trọng chờ giá hợp lý hơn. Môi giới T. chia sẻ: “Khi thị trường sôi động thì người mua sợ giá tăng nên quyết rất nhanh. Còn khi thị trường chững lại, người mua lại có tâm lý chờ thêm vì cho rằng thị trường chưa tạo đáy.” Hiện tượng giảm giá chủ yếu xuất hiện ở nhóm căn hộ đã tăng mạnh trong hai năm qua hoặc chủ nhà cần bán gấp để xoay dòng tiền.
Dự báo: Giá vẫn tăng nhưng chậm lại
Bà Nguyễn Hoài An cho rằng đợt điều chỉnh hiện nay chưa phải xu hướng giảm trên diện rộng mà chỉ là điều chỉnh theo quý. Mặt bằng giá chung cư Hà Nội nhìn chung vẫn trong xu hướng đi lên nếu xét theo năm. Dự báo trong 6 tháng cuối năm 2026, giá sẽ tiếp tục tăng nhưng chậm lại. “Trước đây, giá nhà có thời điểm tăng tới 24-25% mỗi năm. Nếu từ nay đến cuối năm giá không tăng thêm thì mức tăng cả năm vẫn là 13%. Ngược lại, nếu thị trường tiếp tục điều chỉnh trong quý III và quý IV thì tốc độ tăng trưởng cả năm có thể giảm xuống dưới 13%”, bà An phân tích. Trong dài hạn, CBRE dự báo giá chung cư Hà Nội sẽ quay về quỹ đạo tăng trưởng ổn định 3–5% mỗi năm, phụ thuộc vào nguồn cung mới, lãi suất, chính sách điều hành và các yếu tố kinh tế vĩ mô.
