Tại Hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc” sáng 26/6, ông Ngô Thành Huấn, CEO Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT, khẳng định câu hỏi lớn nhất của thị trường hiện nay không phải là "tiền có còn hay không", mà là "dòng tiền đang chảy về đâu".
Phân hóa rõ nét giữa các phân khúc
Theo ông Huấn, số liệu thanh khoản và diễn biến thị trường cho thấy bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau hai năm phục hồi mạnh. Giai đoạn 2024-2025 ghi nhận mức tăng trưởng rất cao, đặc biệt ở phân khúc căn hộ trung cấp tại Hà Nội và TP.HCM với mức tăng giá trên 50%, thậm chí nhiều khu vực phía Bắc tăng gần gấp đôi. Tuy nhiên, sự phục hồi này không đồng đều.
Dẫn số liệu nghiên cứu của FIDT, ông cho biết nhiều phân khúc đất nền vùng ven và đất nông nghiệp tại các địa phương từng thu hút mạnh dòng vốn đầu cơ như Bình Phước, Bảo Lộc, Hòa Bình hay Thái Nguyên đến nay vẫn chưa thể quay trở lại mức giá đỉnh của năm 2022. Trong khi đó, một số khu vực khác lại ghi nhận mức tăng giá rất mạnh, phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét.
Dòng tiền dồi dào, nhưng thay đổi cách lựa chọn tài sản
CEO FIDT nhấn mạnh rằng dòng tiền trong nền kinh tế vẫn rất dồi dào. FIDT đang quản lý tài sản cho hơn 5.000 khách hàng với tổng giá trị trên 1,2 tỷ USD. Tiền gửi dân cư hiện đạt mức kỷ lục hơn 10,5 triệu tỷ đồng, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế tiếp tục tăng, và nhiều chuyên gia dự báo tăng trưởng tín dụng năm 2026 có thể đạt 17-18%, cao hơn mục tiêu khoảng 15%. Thị trường chứng khoán duy trì quy mô vốn hóa tương đương khoảng 80% GDP, còn thị trường trái phiếu cũng đang phục hồi nhanh.
"Tiền không hề thiếu, vấn đề là dòng tiền đang thay đổi cách lựa chọn tài sản", ông Huấn nhấn mạnh.
Tiêu chí đầu tư thay đổi: từ kỳ vọng tăng giá sang chất lượng tài sản
Ông Huấn chỉ ra rằng nếu giai đoạn 2013-2018 nhà đầu tư chủ yếu tìm kiếm khu vực chuẩn bị có quy hoạch, mở đường hoặc kỳ vọng tăng giá để đón sóng, thì hiện nay tiêu chí đã thay đổi đáng kể. Trong quá khứ, nhiều nhà đầu tư gần như không quan tâm khu vực đó có khu công nghiệp, việc làm, dân cư hay khả năng khai thác hay không. Chỉ cần thông tin quy hoạch hoặc hạ tầng, giá đất có thể tăng mạnh sau vài năm. Thực tế, nhiều địa phương như Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu), Đức Trọng, Bảo Lộc, Phan Thiết, Bình Phước hay các tỉnh phía Bắc như Hòa Bình, Bắc Giang, Bắc Ninh đều từng trải qua giai đoạn tăng giá nhiều lần.
Tuy nhiên, bức tranh hiện nay đã khác. Dù chính sách tiền tệ được nới lỏng, tín dụng tăng trưởng và đầu tư công được đẩy mạnh, nhiều khu vực vùng ven hoặc thiếu động lực phát triển vẫn chưa thể phục hồi như các chu kỳ trước.
"Thay vì đặt câu hỏi 'khu vực này sắp mở đường chưa', khách hàng hiện quan tâm nhiều hơn đến việc dự án có khu công nghiệp hay không, tỷ lệ việc làm ra sao, khả năng cho thuê như thế nào và ai sẽ là người mua lại trong tương lai", ông nói.
Bài học từ chu kỳ trước và sự trưởng thành của nhà đầu tư
Theo CEO FIDT, sự thay đổi này xuất phát từ những bài học sau nhiều chu kỳ tăng nóng và điều chỉnh, cùng với tác động của hệ thống pháp luật mới, đặc biệt là các quy định về đất đai, khiến nhà đầu tư hiểu rõ hơn về luật chơi và trở nên thận trọng hơn.
Ông cũng cho rằng động lực tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam đã thay đổi. Nếu trước đây tăng trưởng chủ yếu dựa trên nguồn vốn và lao động giá rẻ, thì hiện nay chi phí nhân công, chi phí sản xuất và giá bất động sản đều đã tăng, khiến mô hình tăng trưởng cũ không còn hiệu quả.
Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện đã tiệm cận 45%, cao hơn đáng kể so với mức trên 30% vào giai đoạn 2014. Theo kinh nghiệm quốc tế, khi đô thị hóa đạt ngưỡng này, bất động sản sẽ không còn tăng trưởng đồng loạt mà chỉ tập trung vào những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, việc làm, dịch vụ và khả năng khai thác thực tế.
Minh bạch thông tin và xu hướng đầu tư mới
Mức độ minh bạch của thị trường cũng được cải thiện nhờ công nghệ và các nền tảng dữ liệu. Nhà đầu tư ngày nay dễ dàng tiếp cận thông tin về giá bán, lịch sử giao dịch, tốc độ tăng giá và mặt bằng thị trường tại từng khu vực, khiến đầu tư theo tâm lý đám đông ngày càng khó phát huy hiệu quả.
Ông Huấn dẫn lại giai đoạn khó khăn cuối năm 2022 khi thanh khoản đất nền ở các khu vực xa dân cư sụt giảm hơn 80%. Trong khi đó, phân khúc căn hộ và bất động sản có khả năng khai thác thực tế phục hồi nhanh cả về thanh khoản lẫn giá chỉ sau khoảng một năm. Ngược lại, nhiều khu vực chỉ dựa vào kỳ vọng đầu cơ đến nay vẫn chưa thể quay lại mức giá đỉnh.
"Tôi cho rằng đây là thông điệp quan trọng nhất của thị trường hiện nay. Dòng tiền không biến mất mà đang dịch chuyển sang những tài sản có chất lượng, có khả năng tạo dòng tiền, có hạ tầng, pháp lý minh bạch và giá trị sử dụng thực. Đó sẽ là xu hướng chủ đạo của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới", ông Huấn kết luận.
