Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, tập đoàn tư vấn bất động sản Canada hoạt động tại Việt Nam từ năm 2023, nhận định lãi suất tăng khiến người mua nhà chịu áp lực rõ rệt nhất, không phải chủ đầu tư. Lãi vay cao buộc nhiều người trì hoãn kế hoạch mua bất động sản, trong khi những người đang vay vốn đối mặt với áp lực trả lãi hàng tháng lớn hơn. Tâm lý thận trọng kéo dài làm thanh khoản thị trường suy giảm, khiến nhà đầu tư cá nhân gặp khó khăn trong tìm kiếm đầu ra.
Chủ đầu tư cũng chịu tác động, đa dạng hóa kênh huy động vốn
Không chỉ người mua, các chủ đầu tư cũng chịu tác động đáng kể khi tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn quan trọng. Chi phí vốn tăng buộc doanh nghiệp đa dạng hóa kênh huy động như FDI, phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Theo ông David Jackson, đây là định hướng của cơ quan quản lý trong điều tiết dòng vốn vào các lĩnh vực ưu tiên như nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp, đồng thời thúc đẩy tái cấu trúc tài chính bền vững.
Thị trường cần 12-24 tháng để thích nghi
Ông David Jackson cho biết bất động sản thường cần khoảng 12-24 tháng để điều chỉnh sau mỗi chu kỳ tăng lãi suất, tùy thuộc vào mức độ phụ thuộc tín dụng của từng phân khúc và khu vực. Trong giai đoạn này, chi phí vốn tăng khiến thanh khoản suy giảm, tài sản được tái định giá trước khi hình thành mặt bằng giá mới. Khi lãi suất ổn định, giao dịch có xu hướng phục hồi. Điểm khác biệt hiện nay là khoảng cách kỳ vọng giá giữa người mua và người bán còn lớn; nhiều chủ đầu tư chọn tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán thay vì giảm giá trực tiếp.
Phân khúc chịu áp lực khác nhau
Nếu lãi suất duy trì cao trong 12-18 tháng tới, các phân khúc gắn nhu cầu thực như nhà ở và bất động sản công nghiệp vẫn chống chịu tốt. Ngược lại, sản phẩm giá trị lớn nhưng hiệu quả khai thác thấp như đất nền xa trung tâm, bất động sản nghỉ dưỡng chưa khai thác hiệu quả tiềm năng du lịch sẽ chịu áp lực thanh khoản mạnh hơn do phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Lãi suất không quyết định dòng vốn ngoại
Ông David Jackson nhận định mặt bằng lãi suất trong nước không phải yếu tố quyết định với các quỹ đầu tư nước ngoài. Nguồn vốn của họ chủ yếu huy động từ thị trường quốc tế, chịu tác động từ chiến lược phân bổ tài sản toàn cầu. Điều các quỹ quan tâm là triển vọng dài hạn của thị trường. Việt Nam vẫn hấp dẫn ở các phân khúc bất động sản công nghiệp, logistics, nhà ở và thương mại. Tuy nhiên, tiêu chí lựa chọn dự án ngày càng khắt khe, tập trung vào tính minh bạch pháp lý, quy hoạch, năng lực phát triển, giá trị thực và khả năng chống chịu biến động kinh tế vĩ mô.
Lãi suất cao sàng lọc thị trường
Ông David Jackson đồng tình rằng lãi suất cao góp phần sàng lọc thị trường dài hạn. Thời kỳ "tiền rẻ" đã qua, bất động sản bước vào giai đoạn coi trọng hiệu quả khai thác, dòng tiền và giá trị thực hơn kỳ vọng tăng giá. Quá trình điều chỉnh có thể tạo áp lực thanh khoản ngắn hạn, nhưng khi thị trường thích nghi với mặt bằng chi phí vốn mới, nền tảng phát triển lành mạnh hơn với sự tham gia của nhà đầu tư có năng lực tài chính và tầm nhìn dài hạn.
