Bộ Xây dựng lấy ý kiến cơ chế thí điểm nhà giá rẻ cho người thu nhập trung bình

Bộ Xây dựng lấy ý kiến cơ chế thí điểm nhà giá rẻ cho người thu nhập trung bình

Bộ Xây dựng hiện đang tiến hành lấy ý kiến từ các bộ, ngành và địa phương về một cơ chế thí điểm nhằm phát triển nhà ở thương mại với mức giá phù hợp dành cho nhóm đối tượng có thu nhập trung bình từ 20 triệu đồng mỗi tháng trở lên. Cơ chế này dự kiến sẽ được Chính phủ ban hành trong thời gian sắp tới và sẽ có hiệu lực cho đến hết ngày 28 tháng 2 năm 2027.

Phân loại nhà giá rẻ và thực trạng thiếu hụt

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), đã đưa ra nhận định rằng nhà giá rẻ hiện nay bao gồm hai loại chính: nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp. Trong đó, nhà ở xã hội có giá thành thấp hơn khoảng từ 15% đến 20% so với nhà ở thương mại cùng loại nhờ vào các chính sách ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế, hưởng lợi từ tín dụng ưu đãi và mức lợi nhuận định mức không vượt quá 10%.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang phải đối mặt với tình trạng thiếu hụt trầm trọng đối với loại hình căn hộ có từ 1 đến 2 phòng ngủ, với diện tích dao động từ 50 đến 70 mét vuông và đơn giá từ 30 đến 70 triệu đồng trên mỗi mét vuông. Báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong giai đoạn từ năm 2021 đến năm 2025, cả nước chỉ hoàn thành được 196 dự án với tổng cộng 170.129 căn nhà ở xã hội, đạt khoảng 17% so với mục tiêu đề ra là 1 triệu căn vào năm 2030.

—

Mặc dù riêng trong năm 2025 đã có sự tăng tốc mạnh mẽ với hơn 102.000 căn được hoàn thành, HoREA vẫn nhận định rằng con số này chưa thể đáp ứng được nhu cầu thực tế của hàng chục triệu người dân đang sinh sống tại các khu vực đô thị. Thực tế cho thấy, không chỉ thiếu nguồn cung, người có thu nhập thấp còn phải đáp ứng nhiều điều kiện khắt khe về tiêu chí nhà ở và thu nhập mới có thể đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Khoảng trống cho nhóm thu nhập trung bình

Trong khi đó, nhóm người có thu nhập trung bình – với mức thu nhập cá nhân khoảng từ 21 đến 30 triệu đồng mỗi tháng hoặc từ 41 đến 50 triệu đồng mỗi tháng đối với hộ gia đình – lại không thuộc diện được mua nhà ở xã hội, đồng thời cũng không đủ khả năng tài chính để tiếp cận các căn hộ thương mại có giá cao trên thị trường.

Ông Châu nhấn mạnh: “Thị trường đang thiếu trầm trọng loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, diện tích 50 - 70m2, đơn giá 30 - 70 triệu đồng/m2, tương đương 2 - 5 tỷ đồng/căn. Tại Thành phố Hồ Chí Minh (cũ), năm 2020 chỉ có 163 căn thuộc phân khúc này, chiếm vỏn vẹn 1% tổng nguồn cung. Từ năm 2021 đến giữa năm 2025, gần như không còn dự án nhà ở giá phù hợp, thay vào đó là sản phẩm trung cấp và cao cấp, trong đó cao cấp chiếm hơn 70%.”

Đề xuất cơ chế lãi suất riêng

Chủ tịch HoREA cho rằng, việc Chính phủ ban hành cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ giúp đáp ứng nhu cầu của đông đảo người có thu nhập trung bình. Đây là những đối tượng không thuộc diện được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không có đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại với giá quá cao như hiện nay.

HoREA đề xuất cần có một cơ chế cho phép người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp tại đô thị được vay tín dụng thương mại với mức lãi suất hợp lý, dao động từ 6% đến 7% mỗi năm, trong thời hạn từ 10 đến 12 năm để mua hoặc thuê mua nhà ở giá phù hợp. Tình trạng thiếu loại hình nhà ở này có nguyên nhân chính từ việc thị trường bất động sản thiếu nguồn cung dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, khiến các doanh nghiệp có sẵn dự án nhà ở thương mại có điều kiện chiếm lĩnh thị trường và thường lựa chọn tập trung vào phân khúc cao cấp hoặc tăng giá nhà ở để tối đa hóa lợi nhuận.

Hiệp hội cũng hoan nghênh việc đưa nội dung sửa đổi và bổ sung Luật Nhà ở năm 2023 vào Chương trình xây dựng luật năm 2026. Đồng thời, trong khi chờ đợi quá trình sửa luật, HoREA đánh giá cao việc Bộ Xây dựng đang xây dựng dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và trình lên Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và phát triển thị trường bất động sản.

Thực trạng lãi suất cho vay hiện nay

Hiện tại, lãi suất huy động và cho vay đang tiếp tục có xu hướng leo thang. Cụ thể, các ngân hàng lớn như Vietcombank, VietinBank và BIDV đã nâng mức lãi suất vay mua nhà thấp nhất từ khoảng 9,6% mỗi năm (cố định trong 24 tháng) lên trên 12% mỗi năm. Tương tự, MB Bank đang áp dụng mức lãi suất từ 9% đến 9,5% mỗi năm cho gói vay cố định từ 12 đến 24 tháng, trong khi ACB dao động trong khoảng từ 9,5% đến 10,5% mỗi năm.

Agribank áp dụng mức lãi suất thấp hơn trong ngắn hạn, khoảng 8% cho kỳ hạn 6 tháng và 8,5% cho kỳ hạn 12 tháng, nhưng cũng tăng lên gần 9,8% nếu cố định trong 18 tháng. VIB có mức lãi suất dao động từ 9,9% đến 12% với cùng kỳ hạn, trong khi Techcombank duy trì ở mức từ 8,5% đến 9,5% trong thời gian từ 6 đến 12 tháng.