Thị trường bất động sản Việt Nam: Cân bằng cung-cầu nhưng cấu trúc nguồn cung chưa cải thiện
Trong một cuộc trao đổi với phóng viên, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đã chia sẻ những đánh giá chi tiết về thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Ông nhấn mạnh rằng, trong những năm gần đây, quan hệ cung-cầu trên thị trường đã dần trở nên cân bằng hơn. Đặc biệt, năm 2025, thị trường đã đạt được trạng thái cân bằng tốt về mặt số lượng cung-cầu, đánh dấu một bước tiến quan trọng.
Cấu trúc nguồn cung chưa tương xứng và giá cả neo cao
Tuy nhiên, Tiến sĩ Đính cũng chỉ ra một thách thức lớn: cấu trúc nguồn cung chưa được cải thiện tương xứng. Thị trường hiện vẫn chủ yếu tập trung vào các sản phẩm cao cấp với giá trị lớn, trong khi nhà ở giá phù hợp gần như vắng bóng, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Cụ thể, năm 2025, gần 40% nguồn cung nhà ở mới trên cả nước là sản phẩm thấp tầng giá cao, và 42% là căn hộ chung cư có giá hơn 50 triệu đồng/m2. Riêng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, khoảng 85% nguồn cung chung cư mở bán mới có giá hơn 80 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy sự thiếu hụt nghiêm trọng của phân khúc nhà ở giá phải chăng.
Về phía cầu, mặc dù vẫn có một phần nhỏ đến từ cầu đầu cơ ngắn hạn, nhưng phần lớn nhu cầu nhà ở xuất phát từ các động lực nền tảng như đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và dịch chuyển dân cư. Những yếu tố này đóng vai trò như lực đỡ cho thị trường, giúp duy trì ổn định thanh khoản và hấp thụ nguồn cung trong trung và dài hạn.
Giá cả được kiểm soát nhưng thanh khoản giảm nhẹ
Theo Tiến sĩ Đính, từ cuối năm 2025, mặt bằng giá bất động sản đã được kiểm soát tốt hơn, không còn hiện tượng tăng phi mã trên diện rộng. Tuy nhiên, giá vẫn neo ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi nhiều sản phẩm chung cư tiếp tục duy trì mức hơn 100 triệu đồng/m2. Mức giá giảm chỉ được ghi nhận tại một số khu vực đã tăng "nóng" trước đó, từ các nhà đầu tư FOMO ở mức giá cao, nay gặp áp lực tài chính buộc phải bán ra.
Song song với đó, thanh khoản có xu hướng giảm nhẹ và phân hóa rõ rệt. Dòng tiền không còn phân bổ đồng đều mà tập trung vào các dự án có chất lượng hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng và năng lực cạnh tranh cao. Thị trường hình thành hai thái cực rõ nét: các dự án tốt vẫn duy trì giao dịch, trong khi các dự án kém chất lượng ghi nhận thanh khoản suy giảm đáng kể.
Chuyển dịch sang mô hình phát triển dựa trên cung-cầu thực
Bất động sản Việt Nam đang chuyển dịch rõ ràng sang mô hình phát triển dựa trên cung-cầu thực. Sự kết hợp của nguồn cung tăng, giá không giảm, thanh khoản giảm và lãi suất tăng đã khiến hoạt động đầu cơ bị co hẹp mạnh. Thị trường đang dịch chuyển từ logic "kỳ vọng tăng giá" sang logic "hiệu quả khai thác - giá trị sử dụng - dòng tiền thực".
Tiến sĩ Đính nhận định: "Những chuyển động này là hệ quả trực tiếp của điều hành vĩ mô của Nhà nước, nhất là cải cách thể chế. Đây là nền móng quan trọng cho một chu kỳ bất động sản phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, dựa trên nhu cầu thực, chất lượng dự án và giá trị sử dụng dài hạn."
Áp lực mới và nghịch lý cấu trúc
Bên cạnh các yếu tố tích cực, một loạt áp lực mới đang hình thành và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Lãi suất tăng mạnh, mặc dù phù hợp với yêu cầu vận hành của hệ thống ngân hàng và mục tiêu kiểm soát vĩ mô, lại đang lan tỏa tác động tiêu cực lên toàn bộ các chủ thể tham gia thị trường.
- Chủ đầu tư chịu áp lực chi phí vốn, buộc phải cơ cấu lại giá bán, thậm chí đẩy giá lên để bù chi phí tài chính.
- Nhà đầu tư đối diện với áp lực tài chính tăng mạnh, buộc phải trì hoãn hoặc thu hẹp quy mô đầu tư.
- Người mua nhà bị suy giảm sức mua, nhất là nhóm chưa có nhà ở, khi chi phí vay tăng mạnh.
Chi phí đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và chi phí pháp lý, không có xu hướng giảm, thậm chí còn tiếp tục neo cao. Điều này khiến cấu trúc giá thành bất động sản bị "đóng cứng" từ đầu vào, làm cho khả năng điều chỉnh giảm giá trên thị trường gần như không khả thi.
Hệ quả là hình thành một nghịch lý: một mặt, bất động sản khó giảm giá do chi phí đầu vào bị "neo cứng"; mặt khác, khả năng hấp thụ thị trường lại suy yếu vì sức mua giảm, hiệu quả đầu tư giảm và chi phí vốn tăng cao. Điều này đẩy thị trường vào trạng thái "kẹp hai đầu": giá không giảm được - thanh khoản không tăng được.
Kiến nghị trọng tâm cho phát triển bền vững
Từ những rủi ro và nghịch lý cấu trúc nêu trên, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính đã đưa ra nhiều kiến nghị trọng tâm, hướng tới việc thiết lập lại nền tảng phát triển ổn định và bền vững cho thị trường bất động sản:
- Phát triển nhà ở xã hội: Đưa nhà ở xã hội trở thành hoạt động "bình thường" trong phát triển nhà ở, thay vì là một phân khúc mang tính chiến dịch hay hỗ trợ tình thế. Việc này không chỉ mang ý nghĩa an sinh mà còn nâng cao chất lượng cấu trúc nguồn cung.
- Giảm chi phí đầu vào: Sử dụng các công cụ điều tiết mềm, như điều chỉnh hệ số K<1 theo lộ trình phù hợp, và cơ chế ưu tiên lãi suất tín dụng cho các dự án có mức giá phù hợp nhu cầu thực.
- Đa dạng hóa nguồn vốn: Giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng bằng cách mở thêm kênh vốn và nâng cao hiệu suất sử dụng vốn, với hệ số quay vòng vốn phải lớn hơn 1.
- Hoàn thiện khung chính sách: Phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và xây dựng cơ chế phù hợp cho người nước ngoài tham gia mua và sở hữu bất động sản theo lộ trình kiểm soát.
- Tháo gỡ điểm nghẽn về chứng chỉ hành nghề: Xã hội hóa công tác đào tạo và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, giao cho các tổ chức xã hội nghề nghiệp đủ năng lực để chuẩn hóa đội ngũ và nâng cao tính minh bạch của thị trường.
Những kiến nghị này nhằm hướng tới một thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững, dựa trên nhu cầu thực và giá trị sử dụng dài hạn.
