Thị trường bất động sản Tp.HCM chuyển hướng: Từ sốt nóng sang tăng trưởng bền vững
Sau khi hoàn tất quá trình sắp xếp, điều chỉnh địa giới và quy hoạch không gian đô thị, Thành phố Hồ Chí Minh đã bước sang một giai đoạn phát triển mới với cấu trúc đa trung tâm ngày càng rõ nét. Thay vì tập trung tuyệt đối vào khu lõi truyền thống, thị trường nhà ở thương mại đang lan tỏa mạnh mẽ ra các khu vực mới như Thành phố Thủ Đức cũ mở rộng, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè cũ và các trục kết nối liên vùng như Thuận An, Dĩ An, Bình Dương cũ.
Phân khúc căn hộ vùng ven ghi nhận thanh khoản tích cực
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), trong năm 2025 và quý III/2025, phân khúc căn hộ trung cao cấp tại các khu đô thị mới đã ghi nhận thanh khoản tốt hơn đáng kể. Trong khi đó, nhà liền thổ và biệt thự ở khu vực trung tâm vẫn phải đối mặt với tình trạng giá cao nhưng giao dịch chậm chạp, phản ánh sự thay đổi trong hành vi của người mua.
Mặt bằng giá căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện đã thiết lập ngưỡng mới, phổ biến dao động từ 70 đến 90 triệu đồng/m² ở thị trường sơ cấp, thậm chí còn cao hơn tại một số dự án có vị trí và tiện ích nổi bật. Giá tăng cao đã tạo ra áp lực tài chính ngày càng lớn đối với người mua ở thực, buộc thị trường phải tái cấu trúc theo hướng chọn lọc và cân nhắc kỹ lưỡng hơn.
Ghi nhận từ phóng viên tại khu vực Thành phố Thủ Đức cũ cho thấy, hiện nay căn hộ chung cư ở một số dự án đã lên tới mức 100 triệu đồng/m², đặc biệt là các dự án nằm dọc tuyến đường Mai Chí Thọ và dọc Cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây. Trong khi đó, tại các khu vực như Dĩ An, Thuận An, Bình Dương cũ, trước khi sáp nhập, giá nhà thương mại quanh khu vực đường Phạm Văn Đồng và Quốc lộ 13 chỉ dao động khoảng 30 đến 38 triệu đồng/m². Tuy nhiên, sau khi sáp nhập về Thành phố Hồ Chí Minh, mức giá tại các khu vực này đã tăng mạnh, đạt từ 40 đến 50 triệu đồng/m² tùy theo vị trí và loại hình căn hộ.
Người mua trở nên tỉnh táo, tập trung vào nhu cầu ở thực
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định: "Thành phố Hồ Chí Minh sau sáp nhập không thiếu nhu cầu, nhưng người mua đang thay đổi cách tiếp cận. Họ không còn mua theo tâm lý đám đông mà cân nhắc rất kỹ về khả năng chi trả, hạ tầng, tiện ích và đặc biệt là pháp lý của dự án." Một trong những thay đổi rõ nét nhất của thị trường nhà ở hiện nay là sự trỗi dậy mạnh mẽ của nhu cầu ở thực.
Trong bối cảnh lãi suất không còn quá thấp và giá nhà đã ở mức cao, các nhà đầu tư ngắn hạn, lướt sóng gần như đã rút lui khỏi thị trường. Thay vào đó, người mua để ở, đặc biệt là nhóm gia đình trẻ và người mua nhà lần đầu, đang trở thành lực lượng cầu chủ đạo. Điều này kéo theo sự dịch chuyển của dòng tiền từ khu vực trung tâm ra các vùng ven, nơi quỹ đất còn dồi dào, giá cả mềm hơn và hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ.
Các khu đô thị mới tại Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng đang ghi nhận mức quan tâm cao nhờ vào quy hoạch đồng bộ, không gian sống tốt hơn và khả năng kết nối ngày càng thuận lợi. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng: "Thị trường Thành phố Hồ Chí Minh đang đi đúng quy luật. Khi giá tại trung tâm vượt quá khả năng chi trả của số đông, dòng tiền sẽ tìm đến những khu vực có giá trị sử dụng thực sự. Đây là yếu tố giúp thị trường phát triển bền vững hơn trong trung và dài hạn."
Doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược, tập trung vào sản phẩm vừa túi tiền
Ở góc độ doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư cũng thừa nhận rằng chiến lược phát triển sản phẩm đã có sự thay đổi đáng kể. Thay vì tập trung vào phân khúc cao cấp với biên lợi nhuận lớn, các doanh nghiệp đang chú trọng hơn đến các sản phẩm vừa túi tiền, có diện tích hợp lý và pháp lý hoàn chỉnh để đảm bảo thanh khoản tốt hơn.
Nhìn về năm 2026, giới chuyên gia dự báo rằng thị trường nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh sẽ không quay lại giai đoạn tăng nóng như trước đây, mà sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng chậm, ổn định và có sự phân hóa sâu sắc. Phân khúc căn hộ vẫn sẽ giữ vai trò chủ đạo, đặc biệt là tại các khu đô thị mới và những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng. Ngược lại, nhà liền thổ và biệt thự tại các khu vực có giá quá cao có thể tiếp tục đối mặt với bài toán thanh khoản khó khăn, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược hoặc giá bán.
Rủi ro lớn nhất của thị trường trong giai đoạn tới không nằm ở cầu, mà ở sự lệch pha giữa cung và cầu. Nếu nguồn cung tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực chủ yếu lại ở phân khúc trung bình, nguy cơ "tắc nghẽn" thanh khoản có thể tái diễn ở một số khu vực cục bộ.
Triển vọng dài hạn: Phát triển bền vững dựa trên pháp lý và hạ tầng
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia vẫn đánh giá triển vọng dài hạn của thị trường nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh là tích cực. Quá trình sáp nhập, mở rộng không gian đô thị và đầu tư hạ tầng liên vùng đang tạo nền tảng mới cho sự phát triển bền vững, miễn là các chính sách pháp lý tiếp tục được hoàn thiện và thị trường được dẫn dắt theo hướng minh bạch hơn.
Bà Dương Thùy Dung nhấn mạnh: "Giai đoạn 2026 – 2027 sẽ là phép thử cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư. Ai làm sản phẩm thật, phục vụ nhu cầu thật sẽ tồn tại và phát triển. Thị trường sẽ không còn chỗ cho những dự án chỉ dựa vào kỳ vọng giá tăng." Thị trường nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh sau sáp nhập đang bước vào một chu kỳ mới, chậm hơn, khó khăn hơn nhưng cũng lành mạnh hơn.
Khi người mua trở nên tỉnh táo, dòng tiền được phân bổ hợp lý và doanh nghiệp buộc phải quay về giá trị cốt lõi, bất động sản nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh có cơ hội tái lập nền tảng tăng trưởng bền vững, thay vì những cơn sốt ngắn hạn đầy rủi ro như trước đây. Ông Nguyễn Viết Hùng, Chủ tịch Công ty Cổ phần Liên minh Khu Tây, chia sẻ: "Người mua bây giờ hỏi rất kỹ, sổ hồng khi nào có, tiến độ ra sao, hạ tầng xung quanh thế nào. Nếu không đáp ứng được những tiêu chí đó, rất khó bán dù giá không quá cao. Chính vì vậy, trong năm 2026, những dự án đầy đủ pháp lý hoặc có sổ sẵn sẽ được giới đầu tư đánh giá rất cao."
Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam, nhận định rằng hiện nay giá nhà đã tăng cao và trong những năm tiếp theo khó có thể đi xuống. Tuy nhiên, còn tùy thuộc vào sự lựa chọn của mỗi người, trong đó người trẻ và người có nhu cầu ở thực sẽ là khách hàng tiềm năng chính. Theo bà Thảo, mặt bằng giá tại các khu vực vùng ven đang phản ánh ngày càng rõ giá trị thực của hạ tầng, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng. Những dự án gắn với hệ thống giao thông đã và đang hình thành sẽ có lợi thế lớn về khả năng hấp thụ.
Trong bối cảnh đó, các khu vực vùng ven có lợi thế hạ tầng như Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhơn Trạch, Dĩ An hay Thuận An cũ đang trở thành điểm đến thay thế hấp dẫn. "Mặt bằng giá nhà ở vùng ven hiện nay nhìn chung phù hợp với giá trị thực, nhưng đòi hỏi người mua phải chọn lọc kỹ lưỡng. Đối với nhóm người trẻ, các tiêu chí quan trọng cần ưu tiên bao gồm: pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đã và đang vận hành, hệ tiện ích phục vụ nhu cầu sống hàng ngày, trên hết là khả năng chi trả bền vững trong dài hạn", bà Mai Thanh Thảo nhấn mạnh.
Ông Trần Văn Hưng, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần C-Luxury, chia sẻ: "Khi dư địa tăng giá tại khu vực trung tâm ngày càng thu hẹp, dòng tiền buộc phải dịch chuyển theo logic của hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu ở thực. Sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc không còn là dấu hiệu tiêu cực, mà phản ánh quá trình tự điều chỉnh cần thiết để thị trường trở nên lành mạnh hơn." Năm 2026 được xem là thời điểm bản lề, khi những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng và gắn với hạ tầng thực sẽ giữ vai trò dẫn dắt thị trường.
Ngược lại, các sản phẩm phát triển theo kỳ vọng ngắn hạn, thiếu nền tảng sử dụng thực sẽ ngày càng khó tìm thanh khoản. "Với nền tảng mở rộng không gian đô thị, đầu tư hạ tầng liên vùng và sự tỉnh táo của dòng tiền, bất động sản nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh có cơ hội bước vào chu kỳ tăng trưởng chậm nhưng bền vững hơn. Một thị trường không ồn ào, không sốt nóng, nhưng đủ độ sâu để phát triển ổn định và phục vụ đúng nhu cầu của đô thị đặc biệt trong giai đoạn mới", ông Hưng kết luận.
