Sau cơn sốt đấu giá đất nền tại vùng quê Ninh Bình, hàng loạt lô đất đã bị bỏ cọc khiến thị trường chao đảo. Theo xác nhận từ lãnh đạo UBND xã Kim Sơn, trong số 154 lô đất được đấu giá tại xóm Ân Hòa 13, có tới 102 lô bị bỏ cọc, tương đương hơn 66% tổng số lô. Thời hạn nộp tiền trúng đấu giá đã kết thúc, và chính quyền địa phương đang lên kế hoạch tổ chức đấu giá lại vào tháng 7 tới.
Diễn biến phiên đấu giá kỷ lục
Phiên đấu giá diễn ra vào cuối năm 2025 với không khí vô cùng sôi động. Gần 1.000 người tham gia với hơn 3.800 bộ hồ sơ, trung bình 25 bộ hồ sơ cho mỗi lô, được xem là con số kỷ lục đối với đấu giá đất nông thôn tại Ninh Bình. Mức giá trúng bị đẩy lên cao bất thường, gấp 2,5 đến 3 lần so với giá khởi điểm.
Điển hình, lô CL3-01 có diện tích 152 m2, vị trí góc mặt đường lớn, trúng với giá gần 28 triệu đồng/m2 (khoảng 4,25 tỷ đồng), trong khi giá khởi điểm chỉ 12 triệu đồng/m2. Các lô mặt trong còn tăng mạnh hơn, như lô CL5-19 (120 m2) trúng 17 triệu đồng/m2, gấp 3,4 lần giá khởi điểm 5 triệu đồng/m2. Các lô còn lại dao động 14-15 triệu đồng/m2, tương đương 1,7-1,8 tỷ đồng/lô – mức giá được xem là bất thường đối với khu vực thuần nông.
Khi kết quả được công bố, nhiều nhà đầu tư và người dân địa phương bày tỏ sự choáng váng, bởi trước đó giá đất khu vực lân cận chỉ khoảng 1 tỷ đồng/lô mặt trong. Nỗi lo về mặt bằng giá mới bị đẩy lên quá cao đã xuất hiện ngay từ thời điểm đó.
Nguyên nhân và hệ quả
Theo các chuyên gia, hiện tượng bỏ cọc hàng loạt không phải là bất ngờ, mà là hệ quả tất yếu của cơn sốt đất mang tính đầu cơ. Khu đấu giá tại xóm Ân Hòa 13 hiện vẫn trong quá trình hoàn thiện hạ tầng. Các thùng container và “sàn giao dịch dã chiến” trước đó đã được tháo dỡ, nhà đầu tư đã tháo chạy.
TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cảnh báo nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những cơn “sốt đất ảo” do giới đầu cơ tạo ra, đặc biệt tại khu vực nông thôn – nơi nhu cầu ở thực thấp và thanh khoản hạn chế. Ông ví thị trường sốt nóng giống như “cục than hồng chuyền tay”: ai giữ cuối cùng khi bong bóng vỡ sẽ là người chịu thiệt lớn nhất. Nhà đầu tư mua đất giá cao rất dễ rơi vào tình trạng chôn vốn, kẹt hàng khi thị trường hạ nhiệt. Bài học từ các cơn sốt đất trước đây vẫn còn nguyên giá trị.
Đề xuất giải pháp
Để hạn chế tình trạng đầu cơ, TS. Trần Xuân Lượng đề xuất các đơn vị tổ chức đấu giá nâng mức đặt cọc lên tối đa 50% thay vì 10-20% như hiện nay, nhằm tăng ràng buộc tài chính và sàng lọc nhà đầu tư. Điều này sẽ giúp thị trường minh bạch hơn và giảm thiểu rủi ro bong bóng.
