Chính phủ vừa ban hành Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó nêu rõ 4 mốc thời gian xác định thu nhập tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Quy định này có hiệu lực từ tháng 7 và ảnh hưởng trực tiếp đến người chuyển nhượng nhà đất.
Bốn mốc thời gian xác định thuế TNCN
Theo Nghị định, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Nếu hợp đồng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán, thời điểm xác định thu nhập tính thuế sẽ là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản.
Đối với trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thời điểm xác định thu nhập tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Góp vốn bằng bất động sản: Chưa phải nộp thuế ngay
Nghị định quy định cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa phải khai và nộp thuế thu nhập cá nhân tại thời điểm góp vốn. Nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi cá nhân chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc doanh nghiệp giải thể. Khi đó, tổ chức nhận vốn góp có trách nhiệm khai thuế, nộp thuế thay đối với khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân khi góp vốn. Đồng thời, cá nhân vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn hoặc thu nhập từ đầu tư vốn theo quy định.
Thu nhập tính thuế đối với bất động sản dùng để góp vốn được xác định theo giá trị phần vốn góp ghi trong hợp đồng tại thời điểm góp vốn. Trường hợp cá nhân chỉ chuyển nhượng hoặc rút một phần vốn góp thì phải nộp thuế đối với phần giá trị bất động sản tương ứng cho đến khi bằng giá trị đã góp vốn.
Trách nhiệm khi tổ chức nhận vốn góp giải thể
Nghị định cũng quy định, nếu tổ chức nhận vốn góp đã giải thể hoặc phá sản mà chưa thực hiện khai thuế, nộp thuế thay thì cá nhân có trách nhiệm trực tiếp kê khai và nộp thuế theo quy định.
Như vậy, từ tháng 7, người chuyển nhượng nhà đất cần đặc biệt chú ý đến các mốc thời gian xác định thuế TNCN để thực hiện nghĩa vụ thuế đúng hạn, tránh bị xử phạt. Các quy định này được kỳ vọng sẽ giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản và tăng cường quản lý thuế.
