Liên quan đến vấn đề bạn đọc hỏi, Luật sư Nguyễn An Bình (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) đã có những giải đáp chi tiết về việc bồi thường diện tích "chuồng cọp" khi cải tạo, xây dựng lại chung cư.
"Chuồng cọp" là gì?
"Chuồng cọp" là cách gọi phổ biến đối với phần diện tích được người dân tự ý hàn khung sắt, quây kín ban công hoặc cơi nới mở rộng ra khoảng không bên ngoài căn hộ nhằm tăng diện tích sử dụng. Phần lớn diện tích này được hình thành sau khi công trình đưa vào sử dụng, không có giấy phép xây dựng và cũng không được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất.
Tiêu chí bồi thường diện tích cơi nới
Luật sư cho biết, việc xác định phần diện tích cơi nới có được bồi thường khi cải tạo, xây dựng lại chung cư không phụ thuộc vào thời gian người dân đã sử dụng, mà phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của phần diện tích đó. Căn cứ xác định được quy định tại Luật Nhà ở năm 2023, Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 98/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.
Cụ thể, điểm c khoản 1 Điều 28 Nghị định số 98/2024/NĐ-CP quy định: Trường hợp căn hộ có diện tích sử dụng ngoài diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì phần diện tích này được bồi thường theo hệ số K như đối với diện tích hợp pháp. Ngược lại, đối với phần diện tích không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì không được bồi thường theo hệ số K diện tích sử dụng căn hộ, nhưng chủ đầu tư có thể xem xét hỗ trợ chi phí đầu tư xây dựng trên phần diện tích này theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Quan niệm sai lầm về thời gian tồn tại
Theo luật sư, trên thực tế có không ít trường hợp người dân cho rằng chỉ cần phần cơi nới đã tồn tại hàng chục năm thì sẽ đương nhiên được công nhận khi cải tạo chung cư. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không quy định theo thời gian sử dụng mà căn cứ vào hồ sơ pháp lý của diện tích đó. Chỉ những phần diện tích đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai mới được xem xét tính bồi thường.
Đối với các phần "chuồng cọp", ban công cơi nới lấn chiếm khoảng không, hành lang, phần sở hữu chung của nhà chung cư hoặc được xây dựng trái phép, không đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng thì sẽ không được tính vào diện tích bồi thường. Tuy nhiên, tùy từng dự án, chủ đầu tư vẫn có thể hỗ trợ một phần chi phí đối với tài sản đã đầu tư xây dựng trên phần diện tích này. Mức hỗ trợ sẽ được xác định căn cứ vào nguồn gốc hình thành công trình, thời điểm xây dựng, hiện trạng tài sản, mức khấu hao và phương án bồi thường cụ thể của từng dự án.
Trường hợp ngoại lệ và khuyến nghị
Luật sư cũng lưu ý, vẫn có những trường hợp phần diện tích cơi nới được xem xét bồi thường nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai, chẳng hạn được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và có căn cứ chứng minh nguồn gốc hình thành hợp pháp. Vì vậy, không thể khẳng định mọi phần diện tích cơi nới hay "chuồng cọp" đều không được đền bù.
Để bảo đảm quyền lợi khi các dự án cải tạo, xây dựng lại tập thể cũ được triển khai, người dân nên chủ động rà soát Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, các giấy tờ liên quan đến căn hộ và phối hợp với cơ quan chức năng trong quá trình kiểm đếm, xác định hiện trạng. Trường hợp có ý kiến khác về diện tích được ghi nhận hoặc phương án bồi thường, người dân có quyền kiến nghị hoặc khiếu nại theo quy định của pháp luật.
