UBND TP.HCM vừa ban hành công văn chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn, yêu cầu hoàn thành 100% công tác kiểm định các chung cư thuộc diện phải kiểm định trước ngày 31.7.2026. Đến nay, thành phố có 223 lô chung cư cũ nhưng mới chỉ có 72 lô được kiểm định xong.
Hối thúc kiểm định và quy trách nhiệm
Lãnh đạo UBND TP.HCM đã hối thúc Sở Xây dựng chủ động làm việc với UBND các phường và các đơn vị kiểm định để phân tích nguyên nhân chậm hoàn thành, có biện pháp kiểm tra, đôn đốc tiến độ. Giám đốc Sở Xây dựng và Chủ tịch UBND các phường liên quan chịu trách nhiệm trước UBND TP nếu tiếp tục chậm trễ.
Đồng thời, lãnh đạo TP yêu cầu Sở Quy hoạch - Kiến trúc rà soát quy hoạch, đề xuất chỉ tiêu kiến trúc - quy hoạch cho các công trình cải tạo. Chủ tịch UBND 32 phường có chung cư xây dựng trước năm 1994 tập trung chỉ đạo thực hiện chương trình cải tạo.
Kế hoạch cải tạo 31 chung cư xuống cấp
Từ năm 2025, UBND TP.HCM đã ban hành kế hoạch tổ chức thực hiện đề án cải tạo, xây dựng lại 31 chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp. Trong số này, 12 dự án đã hoàn tất quy hoạch chi tiết 1/500 và 19 dự án còn lại chưa có quy hoạch chi tiết 1/500.
Riêng đối với 16 chung cư cấp D (cấp độ nguy hiểm), TP đã hoàn tất di dời toàn bộ 534 hộ dân tại 9 chung cư, bao gồm: chung cư 128 Hai Bà Trưng (94 hộ), 23 Lý Tự Trọng (81 hộ), 6 Bis Nguyễn Tất Thành (26 hộ), 40/1 Tân Phước (78 hộ), 47 Long Hưng (30 hộ), 170-171 Tân Châu (24 hộ), 440 Trần Hưng Đạo (21 hộ), 155-157 Bùi Viện (100 hộ) và Tân Hòa Đông (80 hộ). Hiện vẫn còn 3 chung cư đang di dời dở dang và 4 chung cư chưa di dời.
Mục tiêu đến năm 2030 và 2035
Kiến trúc sư Trần Tuấn (Hội KTS TP.HCM) cho biết, đề án đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành cơ bản công tác chuẩn bị cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước năm 1975 và các nhà chung cư xây dựng từ 1975-1994; hoàn thành cơ bản sửa chữa, nâng cấp, gia cố chung cư cấp B, cấp C xây dựng trước năm 1975. Đến năm 2035, phấn đấu hoàn thành cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trước năm 1975; hoàn thành cơ bản cải tạo đối với các chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm, cấp D hoặc hết niên hạn sử dụng xây dựng từ 1975-1994. Tuy nhiên, đa số các mục tiêu chưa thực hiện được.
Theo KTS Trần Tuấn, từ năm 2016, TP đã nhiều lần ban hành kế hoạch cải tạo chung cư cũ, đặt mục tiêu hoàn thành hàng trăm dự án, nhưng kết quả thực tế khá khiêm tốn. Phần lớn các chung cư cũ vẫn "án binh bất động", chỉ một số ít dự án được khởi công hoặc hoàn thành. Những cái tên như Ngô Gia Tự, Thanh Đa, Vĩnh Hội, Tôn Thất Đạm, cư xá Độc Lập đã nhiều lần xuất hiện trong các kế hoạch cải tạo nhưng vẫn loay hoay ở bước chuẩn bị đầu tư, nhiều khu đến nay vẫn đang di dời, giải tỏa cư dân. Thời gian càng kéo dài thì chi phí cải tạo càng tăng, công trình càng xuống cấp và nguy cơ mất an toàn càng lớn.
Điểm nghẽn và cơ chế đột phá
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, phân tích: khác với xây dựng khu đô thị mới trên quỹ đất sạch, cải tạo chung cư cũ là quá trình tái thiết ngay trên nơi ở của hàng trăm, thậm chí hàng ngàn hộ dân. Mỗi căn hộ có diện tích, vị trí, nguồn gốc pháp lý khác nhau, dẫn đến kỳ vọng bồi thường khác nhau. Nhiều căn hộ quá nhỏ không đủ để đổi một căn hộ tái định cư mới. Chỉ cần một vài hộ dân không đồng thuận là dự án có thể đi vào ngõ cụt. Đặc biệt tại các chung cư ở khu vực trung tâm như quận 1, 3, 5 (cũ), giá trị đất tăng mạnh khiến nhiều hộ dân kỳ vọng mức đền bù rất cao, vượt quá khả năng cân đối tài chính của chủ đầu tư. Ngoài ra, đa số các khu chung cư cũ còn lại diện tích quá nhỏ hoặc quá xương xẩu nên không đủ hấp dẫn nhà đầu tư.
"Tuy nhiên hiện nay đã có điểm sáng là Luật Nhà ở, Luật Đất đai cùng các nghị định hướng dẫn với nhiều quy định mới nhằm tháo gỡ khó khăn. TP.HCM cũng có nhiều cơ chế đột phá khi đang xây dựng đề án cải tạo toàn diện các chung cư cũ theo hướng phân nhóm dự án, rút ngắn thủ tục, cho phép áp dụng cơ chế chỉ định nhà đầu tư trong một số trường hợp và nghiên cứu tăng các chỉ tiêu quy hoạch, tăng hệ số sử dụng đất đối với những khu vực đủ điều kiện. Những giải pháp này được kỳ vọng sẽ phá thế bế tắc thời gian qua", TS Phạm Viết Thuận cho hay.
TS Phạm Viết Thuận khẳng định: TP.HCM đã có quyết tâm, đã có khung pháp lý mới và xác định cải tạo chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ trọng tâm. Nổi bật là việc chỉnh trang khu Chợ Gà - Chợ Gạo, khu Mả Lạng do Công ty Khang Điền thực hiện đang được đẩy mạnh đầu tư. Hay tại khu 6 lô chung cư Thanh Đa, UBND P.Bình Quới đã ra quyết tâm đến giữa tháng 8.2026 phải hoàn tất di dời, chủ đầu tư xây dựng khu tái định cư khang trang hơn.
Danh sách 32 phường có chung cư cũ cần cải tạo
32 phường có chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại bao gồm: An Hội Đông, Bàn Cờ, Bến Thành, Bảy Hiền, Bình Quới, Bình Tây, Bình Thới, Chợ Lớn, Chợ Quán, Diên Hồng, Gia Định, Phú Thọ Hòa, Tân Định, Tân Hưng, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất, Tân Sơn Nhì, Thạnh Mỹ Tây, Vũng Tàu, Vườn Lài, Tân Hòa, Cầu Kiệu, Minh Phụng, Phú Thọ, Cầu Ông Lãnh, Sài Gòn, Xuân Hòa, Nhiêu Lộc, Hạnh Thông, Gò Vấp, An Đông và Bình Tiên.
