Anh Lê Hồng Hải, cư trú tại phố Hồng Hà, Hà Nội, cho biết khu đất của gia đình anh nằm trong diện bị thu hồi, giải tỏa mặt bằng để thành phố triển khai dự án. Tuy nhiên, hiện tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được gia đình anh thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho một khoản vay. Anh Hải băn khoăn: “Nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng chưa hoàn tất, nay khu đất lại bị giải tỏa. Không biết việc này sẽ ảnh hưởng thế nào đến nghĩa vụ nợ với ngân hàng?”.
Quy định pháp lý về thế chấp và thu hồi đất
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch thế chấp được quy định tại Điều 317 đến 327 của Bộ Luật Dân sự năm 2015. Bên cạnh đó, hệ thống quy định về bồi thường trong Luật Đất đai 2024 cũng nêu rõ: khi có quyết định thu hồi, mảnh đất đó lập tức không còn là tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, khoản nợ của khách hàng tại ngân hàng vẫn tồn tại, đồng nghĩa với việc khách hàng không thể trốn tránh nghĩa vụ trả nợ.
Giải pháp từ phía ngân hàng
Theo chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực ngân hàng, khi tài sản bảo đảm là nhà đất thuộc diện giải tỏa, ngân hàng sẽ yêu cầu bên vay bổ sung hoặc thay thế biện pháp bảo đảm khác tương xứng với nghĩa vụ nợ, thay thế cho tài sản thế chấp đã bị ảnh hưởng giá trị hoặc không còn đủ điều kiện bảo đảm do thuộc diện thu hồi. Nếu tài sản bảo đảm này bị Nhà nước thu hồi, tiền bồi thường sẽ được dùng làm tài sản bảo đảm thay thế.
Trong trường hợp bên vay không thể bổ sung hoặc thay thế biện pháp bảo đảm, ngân hàng sẽ kích hoạt việc thu nợ trước hạn. Khi xử lý tài sản bảo đảm không đủ để trả nợ, bên vay vẫn phải tiếp tục trả phần còn thiếu cho đến khi hết nợ gốc và lãi.
Quy trình xử lý tiền bồi thường
Trong thực tế, các quy định này thường được các ngân hàng ghi rõ trong hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm là bất động sản. Đây là những vấn đề cơ bản mà hầu hết các hợp đồng tín dụng và thế chấp đều đề cập. Nói cách khác, toàn bộ số tiền đền bù giải tỏa của khách hàng sẽ không được chuyển ngay vào tài khoản của họ mà sẽ được giữ tại kho bạc. Số tiền này sẽ được ưu tiên trả nợ cho ngân hàng theo thỏa thuận giữa ba bên: Nhà nước (bên thu hồi đất), ngân hàng (bên cho vay và giữ tài sản bảo đảm) và chủ đất (bên vay vốn).
Trường hợp tiền bồi thường lớn hơn dư nợ
Nếu tiền đền bù thu hồi đất lớn hơn dư nợ tại ngân hàng, quy trình xử lý sẽ đơn giản hơn. Kho bạc sẽ chuyển thẳng khoản tiền tương ứng với dư nợ còn lại cho ngân hàng để thực hiện giải chấp, phần còn lại sẽ được chuyển cho chủ đất dưới hình thức tiền mặt hoặc chuyển khoản.
Trường hợp tiền bồi thường thấp hơn dư nợ
Ngược lại, nếu tiền đền bù giải phóng mặt bằng do Nhà nước trả thấp hơn dư nợ tại ngân hàng, ngân hàng sẽ phong tỏa và thu hồi toàn bộ số tiền đền bù đó. Phần còn thiếu, ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản thế chấp. Điều này có nghĩa là nghĩa vụ nợ của khách hàng tại ngân hàng vẫn còn đó và họ phải có trách nhiệm thanh toán cả gốc lẫn lãi cho đến khi tất toán khoản vay.
Trong tình huống này, bên vay hầu như không có nhiều lựa chọn ngoài việc chuẩn bị phương án tài chính để đàm phán với ngân hàng.
