Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa trình đề xuất sửa đổi Luật Đất đai, cho phép cấp sổ đỏ đối với đất mua bán bằng giấy viết tay trong giai đoạn từ ngày 1/7/2014 đến 1/8/2024. Động thái này nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng loạt hộ dân đang sử dụng đất nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng.
Lo ngại phát sinh vướng mắc
Luật sư Nguyễn Doãn Hồng, Giám đốc Công ty Luật Quốc tế Đà Nẵng, cho rằng đề xuất này sẽ bảo vệ quyền lợi người dân và phù hợp với luật dân sự. Tuy nhiên, ông cũng bày tỏ lo ngại về những khó khăn trong thực thi. Theo ông, tồn tại lượng lớn giao dịch "giấy tay" chỉ có chữ ký hai bên, không qua công chứng. Nếu một bên đã mất và chữ ký không được xác thực, dễ dẫn đến tranh chấp, khởi kiện, buộc phải giám định chữ ký.
Luật sư Hồng giải thích rằng theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ vô hiệu, trừ trường hợp đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ và được tòa án công nhận (khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
Thực tế, giấy mua bán đất viết tay thường xuất phát từ ba nguyên nhân chính. Thứ nhất, đất chưa có sổ, như đất khai hoang, đất nông nghiệp xen kẹt, đất phân lô trước 2014 không đủ điều kiện tách thửa. Thứ hai, chi phí và thủ tục công chứng phức tạp, khi bên bán mất hoặc đi nước ngoài, hoặc cố tình né thuế. Thứ ba, nhu cầu ở thực tại đô thị lớn, người thu nhập thấp chấp nhận rủi ro pháp lý để mua đất giá rẻ.
Khung pháp lý đã mở cửa
Luật sư Trương Quốc Hòe, Trưởng Văn phòng luật sư Interla, nhận xét rằng khung pháp lý đã cho phép giấy tay trước 1/8/2024. Đề xuất mới chỉ mở rộng thời gian áp dụng cho giai đoạn 2014-2024, khi Luật Đất đai 2013 đã yêu cầu công chứng chặt chẽ. Ông dẫn chứng: Điều 137 Luật Đất đai 2024 cho phép cấp sổ lần đầu nếu người sử dụng có giấy tờ cũ mang tên người khác, kèm giấy tờ chuyển quyền, sử dụng ổn định trước 1/8/2024 và không tranh chấp. Nghị định 101/2024 quy định cơ quan tiếp nhận không được yêu cầu nộp hợp đồng công chứng đối với các trường hợp này. Nghị định 151/2025 cụ thể hóa: người nhận chuyển nhượng không đúng quy định nhưng có chữ ký các bên, chưa có sổ thì được làm thủ tục cấp mới lần đầu mà không cần làm thủ tục chuyển quyền.
GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đánh giá đề xuất mới cởi mở hơn, có lợi cho người dân, nhất là người ít am hiểu luật hoặc trước đây khó khăn phải mua đất bằng giấy tay. Ông nhấn mạnh: "Khi không có sổ đỏ, người dân không thể vay ngân hàng, con cái không đăng ký hộ khẩu ổn định, tranh chấp thừa kế kéo dài. Cấp sổ đỏ biến tài sản 'chết' thành tài sản 'sống'. Nhà nước thu được tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Đề xuất này có lợi cho cả hai bên".
Giải pháp ngăn trục lợi
Đồng tình với đề xuất, các chuyên gia cũng cảnh báo nguy cơ trục lợi như ký lùi ngày, làm giả giấy viết tay. GS Đặng Hùng Võ cho rằng cần đối chiếu dữ liệu thuế, dữ liệu dân cư, ảnh viễn thám theo mốc thời gian, không chấp nhận duy nhất giấy viết tay. Nếu không chứng minh được giao dịch trước 1/8/2024 thì từ chối cấp sổ. Người được cấp sổ phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Danh sách hồ sơ xin cấp phải niêm yết trực tuyến 30 ngày để người dân khiếu nại. Cán bộ ký sai phải chịu trách nhiệm cá nhân.
Luật sư Nguyễn Doãn Hồng đề xuất kiểm tra điều kiện thực chất của thửa đất, không chỉ kiểm tra hồ sơ. Cần xác định đất sử dụng ổn định, liên tục, không tranh chấp, có xác nhận của khu dân cư và UBND xã qua các thời kỳ. Đất phải phù hợp quy hoạch, không lấn chiếm hành lang, không phải đất công. Cần có chứng cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính như biên lai thuế đất, hóa đơn điện nước mang tên người mua trước 2024.
Luật sư Trương Quốc Hòe khuyến cáo xác minh nguồn gốc thửa đất: người bán phải chứng minh quyền sở hữu, đất không tranh chấp. Cơ quan chức năng cần làm rõ nguồn gốc đất, tránh hành vi gian dối. Nếu đất không có nguồn gốc, người bán không phải chủ sở hữu thì không thể cấp sổ.
