Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai do Bộ Nông nghiệp và Môi trường trình Chính phủ đang thu hút sự chú ý của dư luận, đặc biệt là đề xuất điều chỉnh quyền của người sử dụng đất khi có thông báo thu hồi nhưng chưa có quyết định chính thức. Theo các chuyên gia, việc sửa luật sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất giá rẻ để chờ đền bù giá cao.
Siết giao dịch đất trong thời gian chờ thu hồi
Thực tế cho thấy, trong khoảng thời gian chờ thu hồi, người sở hữu đất vẫn có thể chuyển nhượng, tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Điều này dẫn đến tình trạng mua bán "đón đền bù" nhằm trục lợi chính sách. Để khắc phục, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được hưởng quyền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tương ứng với người có đất bị thu hồi trước đó.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc siết giao dịch đất trong thời gian chờ thu hồi sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, đảm bảo công bằng trong chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng. Thời gian qua, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, trên thị trường xuất hiện tình trạng nhiều người đi "gom đất chờ đền bù", nhất là quanh khu vực quy hoạch hạ tầng, khu công nghiệp, cao tốc, vành đai, sân bay... Do luật mới thay đổi cách xác định giá đất theo hướng sát giá thị trường hơn, đồng thời bổ sung nhiều quy định về hỗ trợ tái định cư, bồi thường tài sản, chi phí đầu tư vào đất.
Hiện tượng gom đất nông nghiệp chờ quy hoạch
Ông Phạm Đức Toản - CEO Công ty EZ Property - nhận định, ngay cả trước khi Luật Đất đai 2024 được áp dụng, thị trường bất động sản đã xuất hiện những cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom đất nhằm đón đầu các thay đổi theo luật mới. Ông dẫn chứng, Luật Đất đai 2024 đã hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương. Khi các vướng mắc được tháo gỡ, đất nông nghiệp bắt đầu được săn đón trở lại. Nhiều doanh nghiệp có động thái mua gom loại đất này tại các địa phương để làm trang trại, mô hình nông nghiệp công nghệ cao hoặc mô hình công nghiệp, hoặc nhiều nhà đầu tư mua gom đất nông nghiệp để chờ giải phóng mặt bằng, đền bù với giá cao.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cũng đánh giá, thực tế nhiều năm qua cho thấy mỗi khi xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc dự án hạ tầng lớn, thị trường thường xuất hiện làn sóng gom đất ngắn hạn nhằm hưởng chênh lệch bồi thường. Điều này không chỉ đẩy giá đất tăng nhanh so với giá trị thực mà còn khiến chi phí giải phóng mặt bằng bị đội lên, ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả đầu tư công và tiến độ dự án. Quan trọng hơn, nếu để tình trạng đầu cơ theo thông tin quy hoạch kéo dài, thị trường sẽ dần hình thành tâm lý “đầu tư theo kỳ vọng chính sách” thay vì dựa trên nhu cầu sử dụng thực và giá trị khai thác thực tế của đất đai. Đây là điều không có lợi cho sự phát triển ổn định của nền kinh tế. "Việc sửa đổi Luật Đất đai, trong đó có điều chỉnh quyền của người sử dụng đất, sẽ giúp hạn chế tình trạng trên", ông Huy dự báo.
Nên đền bù theo giá đất lúc công bố quy hoạch
Góp ý cho nội dung sửa đổi mới của Luật Đất đai, các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng minh bạch và phát triển bền vững hơn, việc dự kiến sửa đổi Luật Đất đai, đặc biệt là nội dung kiểm soát giao dịch đất trong thời gian chờ thu hồi để hạn chế tình trạng mua bán “đón đền bù”, cho thấy nỗ lực đáng ghi nhận của cơ quan quản lý trong việc hoàn thiện thể chế và giảm méo mó thị trường.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quang Huy, để siết đầu cơ "đón đền bù" nên đi theo hướng kiểm soát lợi ích phát sinh sau thời điểm công bố thu hồi đất, thay vì cấm tuyệt đối giao dịch. Trước hết, cần xác lập rõ “mốc thời gian pháp lý” kể từ khi có thông báo thu hồi hoặc công bố quy hoạch chính thức. Sau thời điểm này, giao dịch vẫn có thể được thực hiện, nhưng quyền hưởng các chính sách bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư nên được xác định theo chủ thể sử dụng đất ban đầu. Cách tiếp cận này vừa giữ được tính thông suốt của thị trường, vừa giảm động cơ đầu cơ ngắn hạn.
Bên cạnh đó, yếu tố rất quan trọng là minh bạch thông tin. Khi thông tin quy hoạch chưa được công khai đồng bộ, thường sẽ xuất hiện tình trạng chênh lệch tiếp cận thông tin, tạo lợi thế cho một bộ phận đầu cơ đi trước thị trường. Vì vậy, cần đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai, công khai quy hoạch theo thời gian thực và bảo đảm người dân tiếp cận thông tin công bằng như nhau. Ngoài công cụ hành chính, cũng nên nghiên cứu thêm các công cụ tài chính như đánh thuế cao với giao dịch ngắn hạn hoặc phần giá trị tăng thêm do thay đổi quy hoạch mang lại. Đây là giải pháp mềm nhưng có hiệu quả dài hạn, đồng thời phù hợp xu hướng quản trị hiện đại của nhiều quốc gia.
Tuy nhiên, theo ông Huy, việc kiểm soát cần được thiết kế hài hòa, bởi quyền chuyển nhượng đất đai vẫn là quyền tài sản hợp pháp của người dân. Mục tiêu nên là hạn chế hành vi trục lợi chính sách, chứ không làm gián đoạn các giao dịch dân sự chính đáng. Bên cạnh đó, đề xuất theo hướng người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được hưởng quyền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tương ứng với người có đất bị thu hồi trước đó là một hướng tiếp cận khá hợp lý và có tính khả thi. Chuyên gia dự báo việc sửa Luật Đất đai sẽ hạn chế được nạn đầu cơ, gom đất để đón đền bù. Điểm tích cực là đề xuất này tác động trực tiếp vào động cơ đầu cơ. Khi lợi ích bồi thường không còn gia tăng theo việc sang tay đất trong giai đoạn chờ thu hồi, sức hấp dẫn của hoạt động “mua đón đền bù” sẽ giảm đáng kể.
Dù vậy, để chính sách phát huy hiệu quả đầy đủ, cần có hệ thống dữ liệu đất đai liên thông, quy định rõ thời điểm “chốt quyền lợi”, đồng thời tăng tính minh bạch và giám sát giao dịch bất thường tại các khu vực chuẩn bị thu hồi đất. "Nếu được triển khai đồng bộ, đây không chỉ là giải pháp xử lý một hiện tượng ngắn hạn của thị trường mà còn góp phần xây dựng môi trường bất động sản minh bạch hơn, giảm đầu cơ và hướng nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế thực chất, bền vững hơn trong dài hạn", ông Huy nhấn mạnh.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cũng kiến nghị: Để hạn chế tình trạng đầu cơ đất đón đền bù, Luật Đất đai nên theo hướng chỉ bồi thường theo hiện trạng sử dụng tại thời điểm công bố quy hoạch, không tính giá tăng bất thường sau khi có thông tin dự án. Đồng thời, người mua đất sau thời điểm công bố quy hoạch cũng sẽ bị giới hạn một số quyền bồi thường.
