Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai đang được lấy ý kiến đã đề xuất một loạt thay đổi liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất – thường được biết đến là sổ đỏ. Trong đó, nội dung được chú ý nhất là quy định về sổ đỏ điện tử, yêu cầu ghi tên đầy đủ các đồng sở hữu và điều kiện cấp sổ với đất có thông báo thu hồi.
Sổ đỏ điện tử được luật hóa
Theo khoản 1 Điều 63 của dự thảo, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo mẫu thống nhất trên phạm vi cả nước dưới hai hình thức: bản giấy và bản điện tử. Đáng chú ý, dự thảo nêu rõ giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý như giấy chứng nhận dạng giấy.
Hiện nay, khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai năm 2024 mới quy định về mẫu thống nhất của Giấy chứng nhận mà chưa đề cập trực tiếp đến hai hình thức giấy và điện tử. Vì vậy, nếu được thông qua, quy định về giấy chứng nhận điện tử sẽ được nâng lên tầm luật thay vì chỉ nằm trong các văn bản hướng dẫn như hiện tại. Điều này được kỳ vọng tạo cơ sở pháp lý đầy đủ hơn cho quá trình chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai.
Bắt buộc ghi đầy đủ tên đồng sở hữu
Một thay đổi đáng chú ý khác là dự thảo yêu cầu phải ghi đầy đủ tên của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất lên sổ đỏ. Theo khoản 2 Điều 64 dự thảo, đối với thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền. Việc xác định thành viên của hộ gia đình sẽ do các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai.
Quy định này khác biệt rõ rệt so với Luật Đất đai năm 2024. Hiện nay, với thửa đất nhiều người chung quyền, cơ quan có thể cấp riêng một giấy chứng nhận cho từng người; nếu có yêu cầu, các đồng sở hữu được cấp chung một giấy và giao cho người đại diện. Đối với đất của hộ gia đình, các thành viên có thể thống nhất chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình trên sổ đỏ. Nếu dự thảo được áp dụng, việc ghi tên đầy đủ sẽ trở thành bắt buộc, giúp thể hiện rõ quyền lợi của từng thành viên nhưng cũng đặt ra yêu cầu thống nhất trong nội bộ gia đình.
Đề xuất không cấp chung sổ đỏ cho nhiều thửa đất nông nghiệp
Dự thảo cũng bỏ quy định cho phép người dân được cấp chung một sổ đỏ cho nhiều thửa đất nông nghiệp nằm trong cùng địa bàn cấp xã. Theo khoản 1 Điều 64 dự thảo, giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện, đồng thời cũng được cấp cho người quản lý đất theo quy định.
Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2024 vẫn cho phép người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường hoặc thị trấn được cấp chung một giấy chứng nhận nếu có nhu cầu. Việc dự thảo bỏ đi quy định này đồng nghĩa mỗi thửa đất sẽ được cấp một giấy riêng, có thể khiến hồ sơ của người có nhiều thửa đất trở nên nhiều hơn nhưng đồng thời cũng giúp việc quản lý, chuyển nhượng từng thửa thuận tiện hơn.
Tháo gỡ trường hợp vi phạm thủ tục trước 1/8/2024
Dự thảo bổ sung quy định theo hướng tháo gỡ cho các trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024. Theo khoản 5 Điều 64, Nhà nước sẽ xem xét cấp giấy chứng nhận cho những trường hợp này nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Thửa đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp;
- Phù hợp với quy hoạch;
- Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và an toàn công trình.
Đây được xem là quy định mang tính tháo gỡ nhằm giải quyết một phần các trường hợp tồn đọng kéo dài trong thực tế, giúp người dân sớm được đứng tên trên giấy chứng nhận đối với những phần đất đã sử dụng ổn định từ trước.
Đất có thông báo thu hồi còn hiệu lực có thể không được cấp sổ đỏ
Một điểm mới được nhiều người quan tâm là dự thảo bổ sung trường hợp không được cấp sổ đỏ đối với đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực. Theo điểm c khoản 1 Điều 68 dự thảo, người sử dụng đất, người quản lý đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận nếu thửa đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền. Riêng trường hợp đã quá 3 năm kể từ khi có quyết định thu hồi nhưng quyết định chưa được thực hiện thì vẫn có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận.
So với Luật Đất đai năm 2024, đây là thay đổi rõ rệt. Pháp luật hiện hành chỉ hạn chế cấp sổ khi đã có quyết định thu hồi, trừ trường hợp quá 3 năm mà quyết định chưa thực hiện. Dự thảo mở rộng thêm trường hợp chỉ mới có thông báo thu hồi còn hiệu lực cũng bị dừng cấp sổ. Điều này có thể khiến thời điểm hạn chế cấp sổ đỏ được xác định sớm hơn, tác động trực tiếp đến các giao dịch bất động sản nằm trong khu vực có thông báo thu hồi đất.
