Luật Đất đai 2024 quy định rõ về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo điểm a khoản 3 Điều 27, các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không tuân thủ, hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
Ngoại lệ cho một số giao dịch
Tuy nhiên, điểm b khoản 3 Điều 27 nêu ngoại lệ: hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, và hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn mà một bên hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản có thể được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên, không bắt buộc.
Giấy viết tay có được công nhận?
Luật sư Trần Tiến Quân (Đoàn luật sư tỉnh Thanh Hóa) chia sẻ trên báo Sức khỏe và Đời sống rằng theo Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. Đây là điều kiện về hình thức để giao dịch có hiệu lực. Vì vậy, mua bán bằng giấy viết tay về nguyên tắc là không hợp lệ và có thể bị tuyên vô hiệu nếu phát sinh tranh chấp.
Ngoại lệ trong thực tiễn xét xử
Không phải mọi giao dịch giấy viết tay đều bị phủ nhận. Pháp luật và thực tiễn xét xử có những ngoại lệ nhất định. Cụ thể:
- Giao dịch xác lập trước ngày 1/7/2014: nếu các bên đã giao nhận tiền, bàn giao đất và bên mua sử dụng ổn định, lâu dài, không tranh chấp, Tòa án có thể xem xét công nhận giao dịch hoặc quyền sử dụng đất trên thực tế.
- Các bên đã thực hiện gần như toàn bộ nghĩa vụ hợp đồng, không ai phủ nhận việc mua bán, chuyển giao tài sản hoàn tất: cơ quan xét xử có thể cân nhắc công nhận giao dịch để bảo vệ bên ngay tình.
- Thửa đất có nguồn gốc hợp pháp, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận: cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét cấp sổ đỏ dựa trên quá trình sử dụng thực tế, dù giao dịch ban đầu chỉ là giấy viết tay.
Rủi ro khi mua bán bằng giấy viết tay
Luật sư Trần Tiến Quân nhấn mạnh nhiều trường hợp giấy viết tay sẽ không được công nhận, đặc biệt khi đất không đủ điều kiện chuyển nhượng, đang có tranh chấp, thuộc diện quy hoạch hoặc người bán không phải chủ sử dụng hợp pháp. Nếu giao dịch chỉ dừng ở giấy tờ mà chưa giao tiền, chưa bàn giao đất thì khả năng được pháp luật bảo vệ rất thấp.
"Việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người dân thường đánh giá chưa đầy đủ. Pháp luật hiện hành đã quy định rất rõ về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó yêu cầu bắt buộc về công chứng, chứng thực nhằm đảm bảo tính minh bạch và an toàn pháp lý. Việc bỏ qua bước này có thể khiến giao dịch bị vô hiệu, kéo theo hệ quả là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, thậm chí phát sinh tranh chấp kéo dài", luật sư Trần Tiến Quân nhấn mạnh.
Hậu quả pháp lý
Trong nhiều trường hợp, người mua rơi vào thế bất lợi khi không thể sang tên sổ đỏ, không có đủ căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi hoặc bị bên bán chuyển nhượng tài sản cho người khác. Đặc biệt, khi nhà nước thu hồi đất, người mua bằng giấy viết tay có thể không được công nhận quyền sử dụng hợp pháp để được bồi thường.
