Ngày 9/7, tại Thành phố Hồ Chí Minh, Kiểm toán nhà nước tổ chức tọa đàm “Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp”. Đây là tọa đàm thứ ba trong chuỗi ba tọa đàm tại Hà Nội, Khánh Hòa và TP.HCM.
Thiếu dữ liệu tin cậy là điểm nghẽn lớn nhất
Phát biểu khai mạc, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng nhấn mạnh: sau hai tọa đàm trước, Kiểm toán nhà nước đã tiếp nhận hàng trăm câu hỏi, tình huống thực tiễn và kiến nghị từ các Bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp và tổ chức tư vấn. Vấn đề lớn nhất hiện nay không phải là thiếu phương pháp định giá mà là thiếu hệ thống dữ liệu đủ tin cậy để các phương pháp phát huy hiệu quả. Đây là điểm đồng thuận cao nhất giữa các cơ quan quản lý nhà nước, địa phương, doanh nghiệp tư vấn và Kiểm toán nhà nước.
Tại một số địa phương, có dự án trong suốt 24 tháng theo quy định vẫn không tìm được đủ tài sản so sánh tương đồng; có nơi buộc phải mở rộng phạm vi tìm kiếm sang địa phương khác; có nơi giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng chỉ bằng hoặc nhỉnh hơn bảng giá đất trong khi giá giao dịch thực tế cao hơn nhiều. Ông Dũng đặt câu hỏi: Nếu dữ liệu đầu vào chưa phản ánh đúng thị trường thì dù áp dụng phương pháp so sánh, thặng dư hay hệ số điều chỉnh cũng khó bảo đảm kết quả định giá sát thực tiễn.
Khoảng cách giữa quy định và thực tiễn còn lớn
Qua hai tọa đàm, Kiểm toán nhà nước ghi nhận nhiều tình huống cụ thể: dự án kéo dài nhưng khi xác định lại giá đất phải quay về tìm dữ liệu thị trường quá khứ; xác định dự án hỗn hợp để chọn giữa bảng giá đất nhân hệ số hay giá đất cụ thể; áp dụng suất vốn đầu tư cho khách sạn, nghỉ dưỡng, sân golf do định mức chưa phản ánh đặc thù. Ông Dũng khẳng định: “Điều chúng ta đúc kết được không phải là phương pháp thặng dư có đúng hay không, mà là bất kỳ phương pháp nào cũng chỉ phát huy hiệu quả khi có dữ liệu tốt, quy định rõ và cách hiểu thống nhất.”
Chuyển đổi sang bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh từ 1/7/2026
Việc chuyển từ xác định giá đất cụ thể sang bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh từ ngày 1/7/2026 là bước đổi mới quan trọng, góp phần đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính và tăng minh bạch. Tuy nhiên, nhiều địa phương đặt câu hỏi: Hệ số xây dựng trên cơ sở nào? Dữ liệu nào đủ tin cậy? Làm thế nào để hệ số phản ánh biến động thị trường? Với dự án đặc thù hoặc hỗn hợp, cách vận dụng như thế nào để vừa đúng quy định, vừa phù hợp thực tiễn?
Môi trường pháp lý an toàn cho người thực thi
Yêu cầu bảo đảm môi trường pháp lý an toàn cho người thực hiện đúng quy định đang trở thành nhu cầu lớn. Nhiều doanh nghiệp tư vấn cho biết doanh thu từ hợp đồng định giá không lớn nhưng áp lực nghề nghiệp và rủi ro pháp lý cao; nhiều đơn vị hạn chế tham gia hoặc không còn mặn mà với lĩnh vực định giá đất. Ông Dũng nhấn mạnh: “Một môi trường pháp lý hiện đại phải đủ nghiêm để kiểm soát vi phạm, nhưng cũng đủ rõ ràng để bảo vệ những người thực thi đúng quy định.”
Kiểm toán nhà nước mong muốn hoàn thiện cơ chế
Phó Tổng Kiểm toán nhà nước cho biết mục tiêu của Kiểm toán nhà nước không chỉ phát hiện sai sót sau khi sự việc xảy ra, mà còn phản ánh khách quan vấn đề thực tiễn để hoàn thiện cơ chế, chính sách.
Khó khăn trong thu thập dữ liệu đầu vào
Ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, chia sẻ: nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn kê khai giá trị thấp hơn giá giao dịch thực tế, dẫn đến nguồn dữ liệu thị trường chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực. Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và giá đất tại nhiều địa phương còn trong quá trình hoàn thiện.
Ông Phạm Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính, nhấn mạnh: “Để nâng cao chất lượng, tính minh bạch và hiệu quả của hoạt động thẩm định giá đất và tài sản trên đất, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp về thể chế, dữ liệu, nguồn nhân lực, công nghệ và cơ chế phối hợp.”
