Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở: Có được áp dụng mức thu 30% tiền sử dụng đất?
Bà Lê Kim Tuyền (TP Hồ Chí Minh) hiện đang sở hữu một thửa đất trồng cây lâu năm với diện tích 500 m², được bố tặng cho. Hiện nay, bà có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng 60 m² trong số đó sang đất ở đô thị, trong khi hạn mức giao đất ở tại địa phương là 160 m². Bà Tuyền tham khảo Điều 10 Nghị quyết số 245/2025/QH15, quy định rằng cá nhân lần đầu chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức được tính tiền sử dụng đất bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
Tuy nhiên, bà Tuyền băn khoăn liệu mình có thuộc trường hợp được áp dụng mức thu 30% này hay không. Một câu hỏi quan trọng khác là có bắt buộc thửa đất phải có đất ở trước đó thì việc chuyển mục đích mới được xác định là "lần đầu" hay không.
Ý kiến từ cơ quan thuế TP Hồ Chí Minh
Về vấn đề này, Thuế cơ sở 25 TP Hồ Chí Minh đã đưa ra ý kiến chính thức. Căn cứ vào điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15, được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV thông qua ngày 11/12/2025, quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Theo đó, trường hợp được áp dụng mức thu 30% tiền sử dụng đất chỉ bao gồm:
- Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành thửa riêng sang đất ở.
Căn cứ vào quy định này, trường hợp của bà Lê Kim Tuyền có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là "Đất nông nghiệp", không thuộc diện thửa đất có đất ở trước đó. Do đó, bà không được áp dụng mức thu 30% khi chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này có nghĩa là bà sẽ phải tính tiền sử dụng đất theo quy định chung, dựa trên chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.
Việc xác định "lần đầu" trong chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị quyết này yêu cầu thửa đất phải có đất ở từ trước, nhằm đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong áp dụng chính sách. Điều này giúp tháo gỡ khó khăn cho những hộ gia đình đang sử dụng đất hỗn hợp, nhưng không áp dụng cho các trường hợp đất thuần nông nghiệp như của bà Tuyền.
Như vậy, bà Tuyền cần lưu ý rằng dù diện tích chuyển mục đích (60 m²) nằm trong hạn mức giao đất ở địa phương (160 m²), nhưng do thửa đất không có đất ở trước đó, nên không đủ điều kiện để hưởng ưu đãi về tiền sử dụng đất. Bà nên tham khảo thêm với cơ quan chức năng để tính toán chính xác chi phí và thủ tục cần thiết cho việc chuyển đổi này.
