Sau khi nhận thừa kế căn hộ từ cha mẹ hoặc người thân, nhiều người bán lại vì không có nhu cầu sử dụng. Vậy khoản tiền thu được có phải nộp thuế thu nhập cá nhân? Luật sư Trịnh Văn Dũng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết đây là câu hỏi được nhiều người quan tâm.
Phân biệt giao dịch thừa kế và chuyển nhượng
Theo luật sư Dũng, cần phân biệt giữa giao dịch nhận thừa kế và giao dịch chuyển nhượng căn hộ sau khi nhận thừa kế. Đây là hai quan hệ pháp lý độc lập. Việc được miễn thuế ở giao dịch thứ nhất không đồng nghĩa được miễn thuế ở giao dịch thứ hai.
Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân
Thứ nhất, việc nhận thừa kế được thực hiện giữa những người có quan hệ thân thích thuộc diện miễn thuế: vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Thứ hai, sau khi nhận thừa kế, nếu người sở hữu chuyển nhượng căn hộ và đây là nhà ở duy nhất của họ tại Việt Nam, đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện miễn thuế theo quy định, thì khoản thu nhập phát sinh từ việc bán căn hộ cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân
Nếu việc chuyển nhượng không đáp ứng điều kiện miễn thuế nêu trên thì khoản tiền thu được sẽ thuộc diện chịu thuế. Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, sửa đổi bổ sung bởi Luật số 09/2026/QH16, xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những khoản thu nhập chịu thuế. Điều 11 Nghị định 253/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026 làm rõ phạm vi các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế, bao gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, kể cả tài sản hình thành trong tương lai; chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở; chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; và các khoản thu nhập khác phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản, kể cả trường hợp góp vốn bằng bất động sản để thành lập hoặc tăng vốn doanh nghiệp.
Lưu ý để tránh bị truy thu thuế
Luật sư Dũng cho biết nhiều người dân thường nhầm lẫn giữa việc được miễn thuế khi nhận thừa kế và việc được miễn thuế khi bán tài sản thừa kế. Đây là hai giao dịch hoàn toàn khác nhau. Việc nhận thừa kế có thể được miễn thuế nếu thuộc nhóm quan hệ thân thích. Tuy nhiên, khi chuyển nhượng căn hộ cho người khác, cơ quan thuế sẽ xem xét giao dịch chuyển nhượng có đáp ứng điều kiện miễn thuế hay không, đặc biệt là điều kiện về nhà ở duy nhất. "Vì vậy, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ được thừa kế, người dân nên rà soát kỹ hồ sơ pháp lý và điều kiện miễn thuế để tránh bị truy thu thuế, tính tiền chậm nộp hoặc xử phạt vi phạm hành chính về thuế", luật sư khuyến cáo.
