Cục Thuế thành phố Hà Nội vừa ban hành hướng dẫn chi tiết về việc kê khai và nộp thuế đối với cá nhân cho thuê nhà, đất và bất động sản tại nhiều địa phương khác nhau. Hướng dẫn này giải đáp vướng mắc của nhiều người có nhà cho thuê, đồng thời quy định rõ quy trình thực hiện theo các văn bản pháp luật mới có hiệu lực từ năm 2026.
Trường hợp điển hình: Cho thuê 3 bất động sản tại 3 tỉnh
Một cá nhân sở hữu ba bất động sản cho thuê tại Hà Nội, Hải Phòng và Bắc Ninh đã đặt câu hỏi tới cơ quan thuế: Liệu có phải kê khai và nộp thuế riêng lẻ tại từng địa phương nơi có bất động sản hay không? Người này lo ngại việc kê khai nhiều nơi sẽ gây mất thời gian và phát sinh chi phí đi lại.
Theo giải đáp từ Cục Thuế TP Hà Nội, cá nhân trước hết cần xác định ngưỡng doanh thu chịu thuế. Quy định hiện hành nêu rõ: Nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản trong một năm dưới 1 tỷ đồng, người cho thuê không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Ngược lại, nếu doanh thu từ 1 tỷ đồng trở lên, cả hai loại thuế này đều phát sinh nghĩa vụ nộp.
Cách tính thuế cụ thể khi doanh thu vượt ngưỡng
Ví dụ minh họa từ cơ quan thuế: Một cá nhân có doanh thu cho thuê bất động sản 1,2 tỷ đồng trong năm 2026 sẽ phải nộp cả thuế GTGT và thuế TNCN. Cụ thể, thuế GTGT được tính bằng 5% tổng doanh thu, tương ứng 60 triệu đồng. Thuế TNCN chỉ tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng 1 tỷ đồng, tức là (1,2 tỷ - 1 tỷ) × 5% = 10 triệu đồng. Như vậy, tổng số thuế phải nộp trong năm là 70 triệu đồng.
Mức thuế suất 5% áp dụng cho cả GTGT và TNCN đối với hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân, theo quy định tại Thông tư số 50/2026 và Thông tư số 18/2026. Các thông tư này cũng quy định mẫu tờ khai và phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản mà người nộp thuế phải sử dụng.
Thời hạn kê khai và nộp thuế linh hoạt
Cá nhân cho thuê nhà có hai phương án lựa chọn về thời hạn kê khai. Thứ nhất, khai thuế hai lần trong năm: lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế, lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 1 của năm dương lịch tiếp theo. Thứ hai, khai thuế một lần theo năm, với hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày 31 tháng 1 của năm kế tiếp.
Về nơi nộp hồ sơ, cá nhân được quyền lựa chọn một cơ quan thuế tại một trong các địa phương có bất động sản cho thuê để thực hiện kê khai chung. Với trường hợp có nhà cho thuê tại Hà Nội, Hải Phòng và Bắc Ninh, người nộp thuế có thể chọn cơ quan thuế của bất kỳ tỉnh, thành nào trong ba địa phương đó để nộp hồ sơ duy nhất.
Yêu cầu kê khai chi tiết từng bất động sản
Tuy nhiên, trên cùng một hồ sơ khai thuế, cá nhân vẫn phải kê khai riêng doanh thu, số thuế GTGT và TNCN phải nộp, địa chỉ và hợp đồng thuê của từng bất động sản. Đồng thời, cần xác định số thuế tương ứng trên bảng kê chi tiết theo mẫu quy định. Sau khi hoàn tất kê khai, người nộp thuế sẽ thực hiện nộp số thuế phát sinh tương ứng với từng địa phương nơi có bất động sản cho thuê.
Toàn bộ quy trình thực hiện trực tuyến
Một điểm đáng chú ý khác là toàn bộ thủ tục kê khai và nộp thuế đều được thực hiện trực tuyến, thông qua Cổng Dịch vụ công của ngành Thuế hoặc ứng dụng eTax Mobile. Người nộp thuế không cần đến trực tiếp cơ quan thuế, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại. Hướng dẫn này được Cục Thuế TP Hà Nội đưa ra nhằm tạo thuận lợi cho các cá nhân có bất động sản cho thuê tại nhiều địa phương, đồng thời đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật thuế từ năm 2026.
