Án lệ mới: Đòi lại tiền cọc vì giá đất cao không được chấp nhận
Quyết định giám đốc thẩm số 296/2023/DS-GĐT ngày 13/12/2023 của Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân Cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án dân sự "tranh chấp hợp đồng đặt cọc" giữa nguyên đơn bà Lê Thị Tuyết N. và bị đơn ông Nguyễn Xuân Đ. đã được chọn là một trong mười án lệ mới. Vụ việc này làm sáng tỏ các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng đặt cọc trong giao dịch bất động sản.
Diễn biến vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Theo nội dung vụ án, nguyên đơn bà N. trình bày rằng bà và ông Đ. có quan hệ họ hàng. Hai bên đã thỏa thuận chuyển nhượng hai thửa đất với giá mỗi thửa là 1,5 tỷ đồng. Cụ thể, thửa đất số 4011 có diện tích 100m2 do chị Nguyễn Thị Hoàng K. đứng tên quyền sử dụng đất, và thửa đất số 4012 cũng có diện tích 100m2 do chị Nguyễn Thị Hoàng M. đứng tên.
Ngày 6/4/2022, bà N. và ông Đ. đã ký giấy đặt cọc với nội dung: bà N. đặt cọc 1 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng hai thửa đất trên. Đến ngày 16/4/2022, khi ra công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, bà sẽ thanh toán thêm 1,5 tỷ đồng, và 500 triệu đồng còn lại sẽ được thanh toán sau khi sang tên quyền sử dụng. Cùng ngày, bà N. đã chuyển khoản 1 tỷ đồng tiền cọc cho ông Đ.
Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà N. tham khảo ý kiến luật sư và biết rằng ông Đ. không phải là chủ sở hữu đất nên không có quyền thực hiện chuyển nhượng. Bà đã gọi điện yêu cầu hủy hợp đồng và đòi trả tiền, nhưng ông Đ. từ chối, nói rằng "cứ theo pháp luật mà làm". Do đó, bà N. khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy giao dịch đặt cọc và buộc ông Đ. trả lại 1 tỷ đồng.
Lập luận của bị đơn và các bên liên quan
Bị đơn ông Nguyễn Xuân Đ. trình bày rằng chị Nguyễn Thị Hoàng K. và Nguyễn Thị Hoàng M. là con ruột của ông. Do các con có nhu cầu chuyển nhượng và bà N. có nhu cầu mua, nên ngày 6/4/2022, ông cùng bà N., anh Nguyễn Xuân L. và chị M. đã cùng đi xem đất. Sau khi xem xét, các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng hai thửa đất với tổng giá 3 tỷ đồng.
Ông Đ. xác nhận đã ký hợp đồng đặt cọc và nhận 1 tỷ đồng từ bà N., số tiền này ông đã chuyển cho hai con để mua nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh. Ông cho rằng việc chuyển nhượng là thỏa thuận giữa bà N. với các con, và ông chỉ đóng vai trò đại diện nhận tiền cọc.
Chị Nguyễn Thị Hoàng K. trình bày rằng trước khi ký giấy đặt cọc, bà N. đã thỏa thuận với chị và chị M. về giá chuyển nhượng, số tiền đặt cọc, thời gian ký hợp đồng, và thống nhất để ông Đ. đại diện nhận tiền. Ngày 7/4/2022, bà N. gọi điện phàn nàn giá cao và yêu cầu trả lại tiền cọc, nhưng chị không đồng ý vì tiền đã được sử dụng mua nhà. Chị K. còn cho biết bà N. thậm chí ép chị bán đất với giá 1,2 tỷ đồng, nên chị không đồng ý với yêu cầu khởi kiện.
Tương tự, chị Nguyễn Thị Hoàng M. cho rằng bà N. đã vi phạm thỏa thuận đặt cọc nên không đồng ý với yêu cầu khởi kiện.
Quyết định của Tòa án các cấp và án lệ mới
Tòa án nhân dân huyện Đơn Dương (cấp sơ thẩm) đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà N., tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và buộc ông Đ. trả lại 1 tỷ đồng. Cha con ông Đ. kháng cáo, và Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng (cấp phúc thẩm) dù chấp nhận một phần kháng cáo nhưng vẫn giữ nguyên quyết định.
Tuy nhiên, tại phiên giám đốc thẩm, Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại TPHCM đã hủy hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm, giao lại hồ sơ cho TAND huyện Đơn Dương xử lý theo quy định. Án lệ này xác định rằng hợp đồng đặt cọc ngày 6/4/2022 đã thỏa mãn đầy đủ điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự, do đó hợp đồng hợp pháp và có hiệu lực buộc các bên phải thực hiện.
Việc bà N. từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng với lý do giá đất quá cao được xem là vi phạm thỏa thuận đặt cọc, và lỗi hoàn toàn thuộc về bà N. Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự, bà phải chịu mất cọc. Các tòa án cấp dưới đã sai lầm khi cho rằng hợp đồng vô hiệu do đất đang thế chấp, trong khi thỏa thuận cho phép giải quyết vấn đề này trước ngày 19/4/2022.
Án lệ này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ hợp đồng và các quy định pháp luật trong giao dịch dân sự, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.
