Vụ tranh chấp bất động sản gây chú ý tại Quảng Châu
Tháng 4/2016, anh Lý, một cư dân sống tại Quảng Châu, Trung Quốc, đã ký hợp đồng mua bán nhà cùng phụ lục đi kèm với chủ nhà họ Viên thông qua một công ty môi giới bất động sản. Theo thỏa thuận, anh Lý mua một căn nhà nằm trên đại lộ Hưng Nam, quận Phiên Ngưng, thành phố Quảng Châu với tổng giá trị lên đến 2,45 triệu NDT, tương đương hơn 9 tỷ đồng Việt Nam.
Phương thức thanh toán và những biến động bất ngờ
Hai bên đã thống nhất phương thức thanh toán chia làm ba phần rõ ràng. Đầu tiên, anh Lý đặt cọc trước 100.000 NDT, khoảng 380 triệu đồng. Tiếp theo, anh thanh toán đợt một 640.000 NDT, tương đương 2,4 tỷ đồng, nhằm hỗ trợ ông Viên trả nợ ngân hàng. Phần còn lại là 1,71 triệu NDT, tức khoảng 6,3 tỷ đồng, sẽ được anh Lý vay ngân hàng để chi trả sau.
Ngày 4/8/2016, anh Lý đã chuyển đúng 640.000 NDT vào tài khoản vay ngân hàng của ông Viên, thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán đợt một theo hợp đồng. Theo điều khoản, sau khi nhận đủ số tiền này, ông Viên có trách nhiệm trả nợ ngân hàng, cung cấp giấy xác nhận đã tất toán và phối hợp làm thủ tục vay thế chấp để hoàn tất giao dịch.
Tuy nhiên, chỉ một ngày sau, sự việc bất ngờ xoay chiều. Ông Viên đột ngột thông báo rằng số tiền anh Lý phải trả trước là 1,04 triệu NDT, tương đương 3,9 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với mức 640.000 NDT đã thỏa thuận. Chủ nhà còn cáo buộc anh Lý vi phạm hợp đồng do không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán.
Hủy hợp đồng và khởi kiện ra tòa
Đến ngày 6/8/2016, khi chưa có bất kỳ văn bản thông báo chính thức nào, ông Viên tự ý hoàn trả 640.000 NDT cho anh Lý và tuyên bố từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà cùng các phụ lục liên quan. Cho rằng việc hủy hợp đồng xuất phát từ việc giá nhà đất tại khu vực tăng mạnh, khiến bên bán cảm thấy bị “thiệt”, anh Lý đã quyết định khởi kiện ra tòa.
Anh yêu cầu ông Viên phải chịu trách nhiệm vi phạm hợp đồng và bồi thường số tiền 490.000 NDT, tương đương 20% giá trị giao dịch, theo đúng điều khoản “trách nhiệm vi phạm” trong hợp đồng mua bán.
Diễn biến phức tạp tại tòa án
Trong phiên tòa sơ thẩm, ông Viên biện hộ rằng theo hợp đồng, anh Lý phải trả trước 1,04 triệu NDT thay vì 640.000 NDT. Việc không thanh toán đủ số tiền này, theo ông Viên, đã cấu thành vi phạm nghĩa vụ cơ bản, là căn cứ để hủy hợp đồng.
Tuy nhiên, tại phiên phúc thẩm ở Tòa án trung cấp Quảng Châu, ông Viên lại đưa ra một lý do hoàn toàn khác. Chủ nhà cho rằng căn nhà là tài sản chung của vợ chồng nên ông không có quyền đơn phương bán nhà khi chưa có sự đồng ý của vợ, do đó hợp đồng mua bán không hợp pháp.
Phán quyết cuối cùng từ tòa án
Trước việc lời khai của bị đơn liên tục thay đổi, tòa án nhận định các lý do mà ông Viên đưa ra đều không có cơ sở pháp lý vững chắc. Việc viện dẫn lý do “không có quyền định đoạt” sau khi đã ký hợp đồng và nhận tiền đặt cọc không được chấp nhận.
Tòa án cũng xác định, anh Lý đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng, bao gồm:
- 100.000 NDT tiền đặt cọc
- 640.000 NDT thanh toán đợt một
- Khoản vay ngân hàng 1,71 triệu NDT
Tổng ba khoản này đúng bằng giá trị căn nhà là 2,45 triệu NDT.
Tòa án quận Phiên Ngưng, Quảng Châu, Trung Quốc kết luận, việc anh Lý chuyển 640.000 NDT vào tài khoản vay ngân hàng của ông Viên vào ngày 4/8/2016 được coi là đã thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán theo phụ lục hợp đồng. Ngược lại, hành vi của ông Viên khi đơn phương từ chối giao dịch, hoàn trả tiền và đòi lại nhà đã khiến hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện.
Tòa án xác định đây là hành vi vi phạm hợp đồng mua bán nhà. Do đó, ông Viên bị buộc phải bồi thường cho anh Lý số tiền vi phạm hợp đồng là 490.000 NDT, tương đương khoảng 1,8 tỷ đồng, tức 20% giá trị giao dịch.
Bài học pháp lý từ vụ việc
Thẩm phán cho biết, thời gian qua, tòa án đã tiếp nhận nhiều vụ tranh chấp tương tự. Khi giá nhà đất tăng nhanh, không ít chủ nhà cho rằng mình bán “hớ” và tìm cách hủy hợp đồng đã ký. Tuy nhiên, theo Luật Hợp đồng của Trung Quốc, việc đơn phương từ chối thực hiện hợp đồng vì biến động giá thị trường là hành vi vi phạm nghĩa vụ dân sự.
Luật quy định, bên vi phạm phải chịu một trong ba hậu quả:
- Tiếp tục thực hiện hợp đồng
- Áp dụng biện pháp khắc phục
- Bồi thường thiệt hại
Quyền lựa chọn thuộc về bên bị vi phạm. Trong trường hợp này, người mua có quyền yêu cầu bồi thường hoặc buộc bên bán tiếp tục hoàn tất giao dịch và thanh toán các chi phí liên quan.
