Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được hoàn thiện đã bổ sung một loạt quy định mới về cấp và sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thường được biết đến với tên gọi Sổ đỏ. Những thay đổi này không chỉ tác động đến thủ tục hành chính mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp, đất vi phạm thủ tục và cả người đang chuẩn bị giao dịch bất động sản.
Sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy
Theo khoản 1 Điều 63 của dự thảo, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được cấp theo mẫu thống nhất trên toàn quốc dưới hai dạng: bản giấy và bản điện tử. Điểm đáng chú ý là dự thảo nêu rõ Giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý tương đương Giấy chứng nhận bản giấy. Nói cách khác, Sổ đỏ điện tử không chỉ dừng lại ở chức năng tra cứu thông tin mà còn có thể được sử dụng trong các giao dịch, thủ tục pháp lý như Sổ đỏ truyền thống.
So với khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), quy định hiện hành mới chỉ xác định Giấy chứng nhận được cấp theo mẫu thống nhất trong cả nước, chưa đề cập trực tiếp bản điện tử. Dù vậy, dự thảo không yêu cầu người đang sử dụng Sổ đỏ bản giấy bắt buộc phải đổi sang Sổ đỏ điện tử. Như vậy, bản giấy vẫn tiếp tục được sử dụng song song với bản điện tử trong thời gian tới.
Ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền trên Sổ đỏ
Theo khoản 2 Điều 64 dự thảo, trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền. Việc xác định ai là thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình sẽ do các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Điều này khác biệt với khoản 2 và khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024. Theo quy định hiện hành, nếu có nhiều người chung quyền sử dụng đất hoặc chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì có thể cấp Giấy chứng nhận cho từng người, hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Đối với đất của hộ gia đình, các thành viên có thể yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình. Dự thảo mới không còn quy định phương án chỉ ghi tên đại diện, thay vào đó yêu cầu ghi đầy đủ danh sách thành viên có chung quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của tất cả thành viên trong hộ gia đình, tránh trường hợp một cá nhân tự ý định đoạt tài sản chung.
Không còn quy định cấp chung một Sổ đỏ cho nhiều thửa đất nông nghiệp
Theo khoản 1 Điều 64 dự thảo, Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện, đồng thời được cấp cho người quản lý đất. Đáng chú ý, dự thảo không còn giữ quy định cho phép cấp chung một Sổ đỏ cho nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn như khoản 1 Điều 135 Luật Đất đai 2024.
Quy định hiện hành nêu rõ người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn có thể được cấp một Giấy chứng nhận chung nếu có yêu cầu. Nếu dự thảo được thông qua, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận sẽ xác định theo từng thửa đất. Tuy nhiên, do dự thảo chỉ không tiếp tục ghi nhận trường hợp cấp chung, chưa thể khẳng định đây là quy định cấm cấp chung trong mọi trường hợp. Cơ quan soạn thảo có thể sẽ làm rõ hơn trong quá trình hoàn thiện.
Xem xét cấp Sổ đỏ cho đất vi phạm thủ tục trước 01/8/2024
Một nội dung được nhiều người quan tâm nằm tại khoản 5 Điều 64 dự thảo. Theo đó, Nhà nước sẽ xem xét cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024. Tuy nhiên, đất loại này không đương nhiên được cấp Sổ đỏ mà phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện: đã được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.
Dự thảo hiện chưa giải thích hoặc liệt kê cụ thể thế nào là “vi phạm về thủ tục”. Do đó, nội dung này có thể tiếp tục được quy định chi tiết trong quá trình hoàn thiện dự thảo hoặc tại văn bản hướng dẫn thi hành. Người sử dụng đất có liên quan cần theo dõi các văn bản tiếp theo để biết tiêu chí cụ thể.
Đất có thông báo thu hồi còn hiệu lực sẽ không được cấp Sổ đỏ
Theo điểm c khoản 1 Điều 68 dự thảo, người sử dụng đất và người quản lý đất không được cấp Giấy chứng nhận đối với đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực hoặc đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Riêng trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi mà quyết định không được thực hiện thì không thuộc trường hợp bị loại trừ.
So với điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, quy định hiện hành chỉ không cấp Sổ đỏ đối với đất đã có quyết định thu hồi, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định mà không thực hiện. Như vậy, dự thảo bổ sung trường hợp đất mới có thông báo thu hồi nhưng còn hiệu lực cũng không được cấp Giấy chứng nhận. Điều này đồng nghĩa với việc thời điểm xác lập hạn chế được cấp Sổ đỏ sẽ sớm hơn so với trước đây, giúp tránh phát sinh giao dịch trên đất nằm trong diện thu hồi.
Tất cả các nội dung trên mới chỉ là đề xuất tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi; quy định chính thức sẽ được Quốc hội xem xét, thông qua. Người dân cần theo dõi để kịp thời điều chỉnh các thủ tục liên quan đến Sổ đỏ.
